土地供应对住房价格的影响:基于福州市的实证分析

摘要

土地是房地产业发展的基础。自1998年住房制度市场化改革以来，住房市场进入了高速发展阶段，住房价格也在经历短暂平稳期后进入快速上涨通道。在此期间，2004年住房用地政策经历了重大的结构性转变。针对住房价格持续快速上涨的市场形势，中央政府连续出台一系列调控措施来调节住房供给与需求，以期达到稳定住房价格的目标。然而，调控结果始终不尽如人意。围绕住房用地政策的结构性转变与政府垄断型供地体制是否是房价上涨的最根本原因这一问题，学者们争论不休，至今仍未形成共识。对这一问题的研究，不仅对深化有关房价波动规律与政府管制理论研究有促进作用，也对政府有效制定与执行住房市场调控政策有决策参考价值。
　　 本文运用制度--行为--结果的分析框架，在系统梳理中国住房用地供应政策体系的基础上，分析政府、开发商和购房者在土地和住房市场中的角色与决策行为逻辑，构建土地市场与住房市场互动的四象限模型，探究土地供应影响住房价格的机制及其影响因素，并以福州市为例，对土地供应对住房市场的影响进行计量检验，最后，提出改进和完善住房用地供应政策的建议。
　　 主要结论如下：
　　 1、我国已经建立起包括土地供应总量控制、住房用地分类保障、经营性用地市场化配置的政策框架体系，形成政府垄断土地一级供给、买方充分竞争的土地市场结构，政府通过土地利用年度计划和供应计划对土地供应进行管控。
　　 2、现有的财税体制和政绩考核模式下，市县政府倾向于采取差别化供地策略来确定住房用地供应规模和节奏，以最大化土地收益，结果导致住房用地供求之间出现脱节以及土地价格出现扭曲。具有资本、实力优势及良好政府关系的企业逐渐垄断土地和住房市场，在土地开发时机和住房定价等方面占据主导地位，从而导致市场繁荣期土地投机行为的盛行、住房价格的不断上涨以及很普遍的寻租行为。与此同时，限制性的供地政策会强化购房者对未来住房价格上涨的预期，使其在信息不对称的住房市场中渐失价格的谈判权。
　　 3、在互动的土地市场和住房市场中土地供应主要通过成本效应和预期效应对住房供给和需求产生影响，从而对住房价格产生影响，并反过来又对企业的用地需求和政府的土地供给规模与价格产生影响，最终形成土地市场与住房市场互动的机制。土地供应的减少短期内会通过上述机制引起房价上涨，但是在房价高涨的情况下，增加土地供应却未必能降低房价。
　　 4、福州市2000年～2009年期间，收入水平和家庭户数等需求面因素以及市场主体的适应性预期心理和市场较低的内在自我调节能力是影响住房价格的主导因素；当期土地供给通过预期机制和成本机制对住房供求进而住房价格也产生显著影响，政府可以运用土地供应对住房市场进行干预，但是其干预效果受到企业土地囤积行为的制约。
　　 据此本文提出以下政策建议：通过年度土地利用计划和土地供应计划等手段，保障住房用地市场供给，体现有保有压的差别化原则，重点保障中小套型普通商品住房用地供给和满足以自住型住房用地为重点的合理需求；完善土地招拍挂出让制度，探索多种土地供应模式，适应不同市场形势下的住房用地市场调控需要；强化土地市场信息公开和土地供后监管，促进已供土地及时形成住房有效供应；充分发挥财税杠杆和金融信贷的调节作用，促进企业理性购地和开发土地。

目录

文摘

英文文摘

图表目录

第1章 绪论

1.1 研究背景及目的

1.2 文献综述

1.2.1 土地供应对住房市场的影响

1.2.2 土地供应与规划中的管制政策对住房市场的影响

1.3 研究框架和研究方法

1.3.1 研究框架

1.3.2 研究方法

第2章 土地供应对住房价格影响的理论分析

2.1 住房用地供应政策框架

2.2 各利益主体行为分析

2.2.1 政府的土地供给行为

2.2.2 企业的竞地与开发行为

2.2.3 购房者的住房消费与投资行为

2.3 土地供应对住房价格影响的作用机制

2.4 小结

第3章 土地供应对住房价格影响的实证分析

3.1 计量模型

3.2 变量定义、数据来源与描述分析

3.2.1 变量定义与数据来源

3.2.2 描述统计

3.3.3 计量检验结果

3.4 小结

第4章 结论与建议

4.1 主要结论

4.2 政策建议

4.3 进一步研究方向

参考文献

致谢