合作开发房地产合同名义与实质关系研究

摘要

近年来随着市场经济改革的深化，我国房地产业得到迅速发展。合作行为的互惠利益，促使房地产业内“合作”之风日盛。各种形式的合作开发多不胜举，所订立的合同目的各异，真假难辨，致使相关纠纷四起。认定各类合同真实性质并进而判定合同的效力，成为审理此类纠纷的关键。笔者从合同名义与实质关系一致性的角度，对实践中合作开发房地产名义的合同分类进行了鉴别，认定其真实的合同性质，并在此基础上确定合同的效力。如此，期望能为合理解决纠纷提供可借鉴的思路。 本文分为序言、正文和结束语三个部分，其中正文部分有五章。 第一章是合作开发名义与实质关系相一致合同的性质认定。合作开发是以开发房地产为主要内容的合作行为。合作开发行为与联营行为既有联系又有区别，文章在对联营行为法律要件分析的基础上确立了合作开发行为“共同投资、共享利润、共担风险”的法律要件。合作开发行为的法律要件是合作开发房地产合同名义与实质关系是否一致的认定标准。笔者认为，合作开发名义与实质关系相一致的合同性质上是一种新的典型合同。 第二章是合作开发名义与实质关系不一致合同的性质认定。合同名义与实质关系的不一致，使合同的转性认定成为必要，转性认定以意思表示的真意分析为理论基础。实践中合作开发名义与实质关系不一致的合同主要有五类，文章根据当事人之间的实质法律关系对这五类合同的性质分别进行认定，对转性认定后的合同条款重新进行了解释，并明确了合同应适用的法律。 第三章是合作开发名义与实质关系相一致合同的效力分析。影响合作开发房地产合同效力的因素主要有两个，一个是合作方的资质条件，另一个是以划拨土地使用权作为合作开发出资。文章分别分析了两个因素对合同效力的影响，明确了合同无效的法律后果，并论述了法律对合同效力补正的相关规定。 第四章是合作开发名义与实质关系不一致合同的效力分析。对于合作开发名义与实质关系不一致的五类合同，文章分别分析了影响转性后合同效力的因素，明确了合同无效的法律后果，论述了法律对合同效力补正的相关规定。 第五章是合作开发房地产名义合同的对外责任承担。合作开发房地产名义合同主体的复杂性，使对外承担责任的主体不确定。文章分专设房地产开发企业和未专设房地产开发企业两种情况，分别对合作开发名义与实质关系相一致合同和合作开发名义与实质关系不一致合同的对外责任承担进行了分析。

目录

文摘

英文文摘

前言

第一章 合作开发名义与实质关系相一致合同的性质认定

第二章 合作开发名义与实质关系不一致合同的性质认定

第三章 合作开发名义与实质关系相一致合同的效力分析

第四章 合作开发名义与实质关系不一致合同的效力分析

第五章 合作开发房地产名义合同的对外责任承担

结束语

引文注释

参考文献

研究生期间发表论文

致谢