房地产抵押权实现中的权利冲突与衡平

摘要

随着我国市场经济的日益发展，房地产抵押逐渐成为一种重要的融资手段。市场主体为了最大限度地发挥物之经济效用，往往会在同一房地产上设定抵押权、租赁权、典权等多项权利，由此导致了权利冲突的产生。如何衡平各个权利人之间的权利冲突，对于维护市场交易安全和经济秩序的稳定具有重要意义。我国目前关于此方面的立法比较分散、系统性差，这也给实践中房地产抵押权与其他权利冲突的衡平带来了困难。有鉴于此，本文选择以房地产抵押权实现中的权利冲突与衡平为研究对象，对该问题进行梳理和探讨。
　　 第一部分，在房地产抵押权相互之间的冲突问题上，笔者认为应依先登记原则、同时同序原则确立二者的效力顺序。同时笔者指出因现行立法中对重复抵押及抵押权实现顺序的相关问题没有明确规定，认为应完善相关立法，明确肯定重复抵押的效力并确定次序固定主义原则。
　　 第二部分，笔者主要以土地使用权和典权为用益物权代表，就它们与房地产抵押权的竞合问题进行分析。对于房地产抵押权与土地使用权竞合时的顺位，笔者认为前者的效力优先，立法中也应在确认房产和地产一并抵押的同时，有条件地承认房产和地产分别抵押。对于房地产抵押权与典权的竞合，应区分具体情形，并以权利设立时间的先后来确立二者的受偿次序。
　　 第三部分讨论了房地产抵押权与税收优先权、建筑工程价款优先受偿权并存时的顺位问题。笔者认为应以权利设立的时间先后决定房地产抵押权与税收优先权并存时的受偿次序，并确立以税收法定缴纳期间作为税收优先权产生之日；在房地产抵押权与建筑工程价款优先受偿权并存时，笔者分析了后者更应优先的法理，并对该制度的完善提出了相关建议。
　　 第四部分，笔者分析了租赁权具有债权物权化的性质，对于房地产抵押权与租赁权的冲突，当先租后押时，依“买卖不破租赁”原则，确立租赁权的对抗效力。当先押后租时，则抵押权的效力优先，并认为承租人的优先购买权和抵押权的实现并无冲突。
　　 最后一部分是在建商品房抵押权与商品房预购人之期待权的冲突与衡平，当先抵押后预售时，依据《物权法》的规定，抵押权与预购人期待权不发生冲突。当先预售后抵押时，若办理了预告登记，则经权利人同意的抵押行为所产生的抵押权与预购人期待权的冲突，后者具有优先效力，但若未经预告登记，预购人期待权属于债权，则抵押权具有优先效力。

目录

文摘

英文文摘

声明

引 言

1房地产抵押权相互之间的冲突及效力顺序

1.1抵押权与抵押权冲突的表现

1.1.1再抵押

1.1.2重复抵押

1.2抵押权实现的顺序

1.2.1抵押权并存时的受偿次序

1.2.2次序在后的抵押权先到期时的清偿问题

1.2.3次序在先的抵押权消灭后次序在后的抵押权的升位问题

1.3在建商品房抵押权与预售商品房抵押权冲突时的顺位分析

2房地产抵押权与用益物权的竞合及位序关系

2.1房地产抵押权与土地使用权

2.1.1房产与地产的相互关系

2.1.2房地产抵押权与土地使用权竞合时的受偿次序

2.2房地产抵押权与典权

2.2.1房地产抵押权与典权竞合之可能性

2.2.1房地产抵押权与典权竞合情形之具体分析

3房地产抵押权与优先权的并存及排序

3.1房地产抵押权与税收优先权

3.1.1税收优先权及其性质分析

3.1.2房地产抵押权与税收优先权并存时的顺位

3.2房地产抵押权与建筑工程价款优先受偿权

3.2.1建筑工程价款优先受偿权的概念和法律性质

3.2.2建筑工程价款优先受偿权与抵押权并存时的顺位

3.2.3我国建筑工程价款优先受偿权制度的完善

4房地产抵押权与租赁权的效力冲突

4.1租赁权的法律性质分析

4.2房地产抵押权与租赁权的冲突问题分析

4.2.1租赁权设定在先，抵押权设定在后

4.2.2抵押权设定在先，租赁权设定在后

4.2.3抵押权的实现与承租人的优先购买权

5在建商品房抵押权与商品房预购人之期待权的冲突与衡平

5.1冲突的表现

5.2冲突的衡平

5.2.1先抵押后预售的情形

5.2.2先预售后抵押的情形

6结语

致 谢

参考文献

附 录:作者在攻读学位期间发表的论文目录