经济增长、房地产业发展及宏观调控--理论模型与计量分析

摘要

现阶段大力发展房地产业是中国在金融危机背景下迅速恢复经济增长的一条有力途径。但房地产业的快速发展有可能导致产业过热甚至泡沫,学者们围绕房地产业发展与经济增长的关系、宏观调控对房地产业发展的影响等问题进行了卓有成效的大量研究。但是这些研究在一定程度上忽略了中国房地产市场的固有特性,因而不能达到解释和引导房地产业发展的目的。
　　 基于上述因为,论文运用微观模型和实证检验的方法探讨中国房地产业发展与经济增长的互动关系、宏观调控与政府行动的关系,以及宏观调控的市场反应和风险影响等一系列理论和实务问题,进而为我国房地产业和国民经济的协调发展提供理论支持和政策建议。
　　 论文的研究工作从层次上分为五个部分,相应的研究内容和结论如下:
　　 第一部分包括第2章,第2章为文献综述,是论文的理论基础。在介绍和评析国内外关于房地产业和国民经济相互关系的文献基础上,针对中国房地产业发展现状,对房地产周期理论、房地产泡沫理论、中国房地产宏观调控等相关研究文献进行了评述,为后续各章的研究提供支持。
　　 第二部分包括第3章、第4章,该部分是全文的立足点。其中,第3章应用两部门模型揭示了房地产业发展促进经济增长的微观传导机制,进行实证分析的结果显示:房地产业一方面存在着对GDP增长的直接贡献,另一方面通过间接作用带动GDP增长。进一步对房地产投资完成额和三次产业GDP进行协整检验后发现,房地产业对第二、第三产业的带动作用更为突出,并认为第三产业和房地产业在短期内出现暂时失衡的可能性不大,这个结论与中国现阶段的产业政策和房地产业在经济中的主导地位相吻合。第4章研究了经济水平与房地产业发展的关系。通过对宏观经济基本面和房地产业发展状况的实证检验发现,我国房地产业的发展基本符合经济高速增长的要求,宏观经济的增长可以解释房地产业的发展状况。
　　 第三部分包括第5章,该部分是全文的重点。房地产业发展从全国范围看没有严重脱离经济发展水平,但部分地区存在过热现象,而地方政府决策决定了当地房地产市场的发展状况。第5章通过联系房地产一级市场和二级市场,建立了中央调控下的地方政府动态博弈模型,该模型揭示了宏观调控与政府行动激励的内在机理。研究结果显示,为了控制房地产热,中央加大房地产税负的政策,只有当地方政府较看重当地GDP增长时,才会促使当地减少对商品房建设的投入,转而加强对保障性住房的建设；而当地方政府较为看重当地财政收入时,税收政策并不能取得预期的效果。中央提高利率的政策会对市场投机造成打击,促使政府加大对保障性住房建设的投入。当中央政策强调保障性住房建设时,可加强地方政府的重视度,为了取悦中央,会相应加大对保障性住房的投入,使中央政府达到宏观调控的目标。
　　 第四部分包括第6章、第7章,该部分以房地产上市公司为样本,研究我国2002年下半年至2008年初主要宏观调控政策的效果和对房地产业的影响。其中,第6章运用多变量回归方法检验了宏观调控的市场反应,总的来说,调控政策能够产生比较明显的市场反应,当政策传递出不同的信号时,相应表现为负反应或正反应,负反应是主要的方面,但不同方向的反应程度没有显著差异。第7章在对房地产宏观调控政策进行定性分析的基础上,运用Chow检验法研究了宏观调控对房地产业风险的影响。根据实证结果,调控中房地产上市公司的系统风险发生了显著变化,随着调控的延续,系统风险趋向于稳定。进一步采用配对样本的T检验,发现调控政策对不同类别的房地产企业会产生不同的影响。
　　 第五部分包括第8章,其研究内容主要是在总结论文理论和实证研究结论的启示基础上,从完善我国房地产市场入手,提出规范房地产业发展、促进经济增长的政策建议。这些政策建议包括完善房地产市场化、加强房地产市场监管、协调中央和地方利益等。

目录

文摘

英文文摘

1 绪论

1.1 研究动因

1.1.1 城市化是培育经济增长新动力的理性选择

1.1.2 经济增长与城市化推动房地产业的发展

1.1.3 中国房地产业的发展过程

1.2 理论价值和现实意义

1.3 研究内容与研究框架

1.3.1 研究内容

1.3.2 研究框架

1.4 本文创新之处

2 文献综述

2.1 基于总量分析房地产业与国民经济增长关系

2.1.1 国外相关研究状况

2.1.2 国内相关研究状况

2.2 房地产业对相关产业带动的研究

2.3 房地产周期和房地产泡沫研究综述

2.3.1 关于房地产经济周期的研究综述

2.3.2 房地产泡沫研究进展综述

2.4 房地产宏观调控相关研究综述

2.4.1 中央和地方政府的相互关系研究综述

2.4.2 房地产宏观调控方式研究综述

2.5 本章小结

3 房地产业对经济增长的贡献分析

3.1 房地产业的带动效应

3.2 房地产业对经济增长贡献的实证分析

3.2.1 模型的构建

3.2.2 变量选择和数据来源

3.2.3 实证检验

3.3 房地产业对三次产业贡献度的实证分析

3.3.1 理论分析

3.3.2 相关性分析

3.3.3 平稳性检验

3.3.4 协整检验

3.3.5 误差修正模型

3.3.6 格兰杰因果检验

3.3.7 脉冲响应函数

3.4 本章小结

4 经济水平与房地产业发展的关系分析

4.1 中国房地产业与经济发展水平

4.1.1 中国房地产业发展状况

4.1.2 房地产业、第三产业增加值与国内生产总值

4.1.3 住宅投资与国内生产总值

4.2 经济水平与房地产业发展关系的理论分析

4.3 经济水平与房地产业发展状况的实证检验

4.3.1 研究方法和指标的选择

4.3.2 实证检验

4.4 本章小结

5 房地产宏观调控与政府行动激励的理论分析

5.1 房地产市场中参与人的相互关系分析

5.1.1 “土地财政”影响与地方政府行动分析

5.1.2 房地产市场参与人的博弈关系

5.2 博弈模型的建立

5.2.1 开发商在房地产市场中的供需函数

5.2.2 地方政府的目标函数

5.2.3 中央政府的目标函数

5.3 博弈均衡

5.4 均衡结果分析

5.4.1 税收政策对地方政府行动的影响

5.4.2 金融政策对地方政府行动的影响

5.4.3 住房结构政策对地方政府行动的影响

5.5 本章小结

6 房地产宏观调控市场反应的实证分析

6.1 宏观调控对房地产业与国民经济关系的协调

6.2 房地产政策变动相关事件

6.3 研究样本和研究假设

6.4 研究方法

6.5 实证检验

6.5.1 回归估计结果

6.5.2 实证结果分析

6.6 本章小结

7 宏观调控对房地产业的风险影响及实证分析

7.1 房地产业风险

7.1.1 房地产业风险的界定

7.1.2 房地产业风险的量化模型

7.2 宏观调控对房地产业风险的影响

7.2.1 调控手段对房地产业风险的影响

7.2.2 调控阶段对房地产业风险的影响

7.3 实证研究设计

7.3.1 数据来源

7.3.2 样本描述

7.3.3 研究方法

7.4 实证结果

7.4.1 回归估计结果

7.4.2 房地产企业的系统风险稳定性

7.5 本章小结

8 政策建议

8.1 通过政策调控完善房地产市场

8.1.1 推行土地市场透明化

8.1.2 加大建立多层次住房供应体系的力度

8.1.3 推动企业经营规模化

8.2 加强房地产市场的监管

8.2.1 加强对土地资源的监管

8.2.2 加强对房地产开发成本的监管

8.2.3 加强对价格操纵行为的监管

8.3 改革房地产税费制度

8.3.1 财税政策应支撑住房保障体系

8.3.2 逐步开征物业税

8.3.3 改革其他房地产税费的措施

8.3.4 房地产税费的归属应立法

8.4 加强金融信贷监管并拓宽融资渠道

8.5 通过立法确立统一的行业发展观

8.6 建立政府服务体制和房地产预警制度

9 结论及后续研究设想

9.1 研究结论

9.2 后续研究设想

致谢

参考文献

附录

A.攻读博士学位期间发表的论文

B.攻读博士学位期间参加的科研项目