中国重点城市住房价格泡沫研究——基于北上广深城市面板数据

摘要

1998年住房改革开始，福利房制度逐步取消，中国城市住宅进入商品房时代，宏观住宅市场开始逐渐市场化。市场中被压抑多年的住房需求逐步释放。政府逐渐采用公开招标、拍卖、挂牌形式为城市住宅开发提供土地供应。房地产业逐步发展为国民经济重要产业之一。伴随房地产市场高速发展，市场上逐渐出现了投资性需求，大量资金开始进入房地产市场。中国重点城市，以北京、上海、广州、深圳为代表，住宅价格上升，居高不下。虽然政府每年都会出台宏观调控政策，但住宅价格之高依然难以与满足大多数福利民生水平相协调。关于住宅市场的价格是否合理，住宅价格中是否有泡沫已经成为众多学者与市场分析人关注的焦点。房地产市场中如果存在过多程度的泡沫，将对国家宏观经济运行形成潜在危险，也对投资者、银行、住房需求者之间关系链的正常运行埋下隐患。当住宅价格已经严重偏离宏观经济条件所能支撑的水平，偏离成分表现为泡沫程度，市场价格超过投资者所能分析的承受水平，高价住宅产品没有消费者继续接手，这很可能会导致住宅市场的崩溃行为。
　　基于对上述市场情况的思考，本文先从泡沫和房地产泡沫定义角度出发，进行文献综述。为检验中国长期处于较高水平的住宅价格中是否存在泡沫，本文通过运用单位根检验、协整检验、固定效应模型等计量经济学方法，对国内重点城市北京、上海、广州、深圳2000年1季度至2015年4季度住宅价格探究。其中，在基本面协整检验中，通过对中国实际住宅市场宏观经济变量分析，选取合理变量与住宅价格进行匹配检验。实证分析表明：64个观测期中，住宅价格与利率、收入、土地量等基础宏观经济变量时间序列均为平稳序列；但住宅价格与这些变量并不呈现协整关系，两者之间出现明显偏离度；实际住宅价格存在泡沫成分，四个城市固定效应回归方程残差项数据反映了住宅价格泡沫成分差异与特质。因此，结论为四个重点城市住宅价格中存在泡沫，且通过四个城市横向变量对比、单个城市纵向对比分析，得出不同变量对不同城市住宅市场泡沫成分差异性影响。第六章对泡沫产生原因，定量分析和发展方向做出分析总结。本文最后总结了变量对于城市住宅价格影响，为政府、居民、企业的行为提出了意见和建议。

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1绪论

1.1研究背景

1.2研究目的及意义

1.3国内外研究现状

1.4研究框架与方法

2泡沫理论与住宅价格泡沫理论

2.1泡沫相关定义

2.2关于房地产价格泡沫的研究

2.3泡沫检验方法选取

3基本面变量对住宅价格影响描述分析

3.1收入

3.2人口

3.3利率

3.4汇率

3.5土地

3.6城镇化水平

3.7政策因素

3.8股市

4实证分析

4.1研究数据

4.2面板数据模型

4.3实证研究分析

5关于实证结果的原因分析

5.1城市横向对比分析

5.2个体城市纵向对比分析

5.3住宅价格泡沫分析

5.4本章小结

6结论与不足

6.1 结论

6.2 不足之处

致谢

参考文献

附录

A. 作者在攻读硕士学位期间发表的论文目录

B. 北京、上海、广州、深圳城市面板数据