基于特征价格模型的城市住宅租赁价格影响因素及空间差异研究——以重庆主城区为例

摘要

一个成熟的住房体系由住房买卖市场、住房租赁市场以及住房保障组成，而住房租赁市场一直是我国住房体系的发展短板，随着国家住房租赁政策的相继出台，以及房地产市场逐渐由增量向存量的转变，使得住房租赁市场的发展逐渐引起国家和社会投资者的重视。因此本文选取与住房租赁市场息息相关的住宅租赁价格进行深入研究，从统计分析和空间分析角度，通过特征价格模型和空间分析方法探索住宅租赁价格影响因素及租金空间分布特征。
　　本文首先从住宅租赁市场研究背景出发，分析住宅租赁市场的政策力度和市场需求。通过国内外文献总结，从理论和方法上梳理特征价格模型的研究现状。然后通过概念界定、特征价格模型理论分析进一步明确研究对象和研究方法。通过重庆市住宅租赁市场分析、特征变量文献总结以及专家访谈确定18个住宅租赁价格特征变量。最后以半年期重庆市主城区内环线以内1461组样本数据为研究样本，综合统一市场和细分市场两方面考量构建特征价格模型，以模型为依据详细分析研究区域内住宅租赁价格的特点及其影响因素。在文章最后将普通租金克里金插值图与空间因子缓冲区进行叠加分析，从空间可视化视角分析住房租赁价格空间分布特征。主要研究结论如下：
　　①统一市场下的特征模型结果，在5%显著水平下，距离、房龄与租金呈负相关。轻轨站、建筑类型、面积、装修、物业类型、商业、物业管理以及景观环境呈正相关。
　　②细分市场下的特征模型结果，重庆市住宅租赁市场中存在按行政区域划分的若干细分市场，各个区域都呈现出不同的租金特征。租金特征与各区的规划布局、租金属性特征分布有很大关系。
　　③租金空间差异研究结果，重庆市主城区内环线以内区域的租金呈现由南向北“低—高—低”、由东向西“低—高”的趋势，租金分布呈现“多中心、组团式”的空间特征，在CBD、区域中心、临江位置以及渝北照母山等区域存在多个租金高点。

目录

1 绪 论

1.1 研究背景和意义

1.2 国内外研究综述

1.3 研究内容、目的和方法及技术路线

2 相关概念及理论基础

2.1 概念界定

2.2 特征价格模型基础理论

2.3 特征价格模型应用理论

2.4 本章小结

3 重庆市住宅租赁市场基本情况分析

3.1 重庆市基本概况

3.2 重庆市住宅租赁市场基本特征分析

3.3 本章小结

4 重庆市主城区住宅租赁特征价格模型构建

4.1 特征变量的识别与选择

4.2 样本选择范围

4.3 样本数据来源与分布

4.4 特征变量量化标准

4.5 本章小结

5 重庆市主城区住宅租赁特征价格模型实证研究

5.1 数据处理与模型选择

5.2 统一市场下住宅租赁特征价格模型

5.3 细分市场下住宅租赁特征价格模型

5.4 本章小结

6 重庆市主城区住宅租赁价格空间差异研究

6.1 住宅租赁价格空间差异研究概述

6.2 住宅租赁价格地理统计分析

6.3 住宅租赁价格缓冲区分析

6.4 本章小结

7 结论及展望

7.1 研究结论

7.2 研究创新点

7.3 研究不足与展望

致谢

参考文献

附录

A. 商业、教育、医疗及公园的选取情况

B. 在攻读硕士学位期间发表的论文目录