住宅专项维修资金紧急使用法律问题研究

摘要

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部分、共用设施设备维修、更新和改造的资金，是房屋的“养老金”,关系到居民房屋的正常使用。随着我国城镇住房制度改革的推进，人们的居住环境得到了逐步的改善。在改善居住环境的同时，住宅小区内共用部分、共用设施设备维修、更新和改造的问题也开始引起人们的关注，尤其是在紧急使用维修资金方面。
　　随着住宅小区建成投入使用的时间越来越长，小区内住宅共用部分、共用设施设备开始逐渐进入到维修周期，需要使用维修资金对其进行维修、更新和改造。目前在全国范围内已归集了数额巨大的住宅专项维修资金，据不完全统计总金额已超过万亿元。然而这笔资金的使用率却极低，全国整体使用率不足1％。当小区内出现“紧急情况”急需使用维修资金之时，往往很难顺利申请到维修资金。这样的现状将打击业主使用维修资金的积极性，并影响维修资金的安全合理使用。
　　我国的住宅专项维修资金制度自上世纪八十年代建立至今，经过了一系列的发展历程。从最早的《城市异产毗连房屋管理规定》到《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》，再到《物业管理条例》、《物权法》，及至《住宅专项维修资金管理办法》，由最初的不成熟不完善到现在的逐步成熟完善，并开始形成比较完整的体系。
　　在我国住宅专项维修资金紧急使用的过程中，存在的一些问题急需解决。首要问题是“紧急情况”的认定规则不明。对于“紧急情况”的具体范围、认定主体及不可抗力是否属于“紧急情况”等，现有法律规定都没有明确界定。对于“紧急情况”的使用程序，现有的规定则过于繁琐缺乏可操作性，并且缺乏相关配套实施细则提供具体指导。在现实生活中，许多业主对于维修资金的性质和功能缺乏必要认识，其自治组织的作用发挥亦有限，这些也是在紧急使用维修资金的过程中要注意的问题。
　　为了保证住宅专项维修资金的安全、有效使用，维护居民正常的生活秩序，需要对现有的维修资金紧急使用制度予以完善。首先要健全“紧急情况”的认定机制，要细化“紧急情况”的具体范围，明确“紧急情况”的认定机制，并将不可抗力界定为“紧急情况”。也可以在条件允许之时建立“紧急情况”下的强制维修制度与应急备用金制度，在维修过程中还可引入第三方审计监管机制。同时，也要加强业主自治组织的建设和完善。

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引言

一、住宅专项维修资金紧急使用现状

二、住宅专项维修资金制度的发展历程

三、紧急使用住宅专项维修资金存在的问题剖析

（一）“紧急情况”的认定规则不明

（二）申请使用程序繁琐且缺乏配套实施细则

（三）业主对维修资金的性质和功能缺乏认识

（四）业主自治组织的作用发挥有限

四、完善我国住宅专项维修资金紧急使用制度的建议

（一）健全“紧急情况”的认定规则

（二）建立“紧急情况”下的强制维修制度

（三）建立应急备用金制度

（四）引入第三方审计监管机制

（五）完善业主自治组织建设

结语

参考文献

致谢