我国新型农村社区物业管理制度研究

摘要

新型农村社区物业管理是近年来伴随着解决“三农”问题出现的热点，现行的新型农村社区物业管理不论在模式选择还是制度构建上都照搬城市社区，未能考虑新型农村社区自身的特殊性，在实际操作中“水土不服”。物业管理的初衷是为物业所有权人制造一个良好的生活环境，时至今日一个社区的物业管理状况已经影响到该社区物业的价值，可以说物业管理承载的不仅是生活更是长久投资。新型农村社区是农村城镇化的重要手段，目的不仅是让农民享受城市生活，更重要的是促进社区经济发展，社区物业属于发展的一部分，做好物业管理工作关系重大。
　　现行的新型农村社区物业管理模式为——引入物业管理公司、村民委员会管理、村民“自营”，在这其中以市场化运行方式为主，尤其在成都地区，多选择由物业管理公司管理社区物业，在经济发达地区效果显著，但在社区经济条件较弱地区，物业费收取困难，物业管理公司草草退场。通过对河南、山东、四川等地新型农村社区的研究，结合我国现行的土地所有权制度，可以发现新型农村社区在物业属性、所有权制度上同城市物业有着极大的区别，尤其是在建筑物区分所有权上，社区农民的专有部分所有权受限，共有部分产权不明，私人产权和集体产权难于区分。差异性的存在是城市同农村社区物业管理模式选择不同的重要原因，不能要求社区农民为不属于自己的物业买单；部分地区村委会职权过大，缺乏有效的监督机制，物业管理名存实亡。选择何种方式进行物业管理，各地出台了许多文件规定，但是否符合当地实情另当别论，通过法律手段对其进行规制是现行新型农村社区物业管理规范化的必要手段。
　　应当明确的是，我国各地新型农村社区发展条件不同，难以制定一部在全国范围内生效的法律，因而可以通过修改现行法律法规，增设新型农村社区物业管理相关内容，主要是原则性规范，如基本原则、专有部分和共有部分所有权归属、农民个人权利等方面，各个地方可以此为依据制定适合本地实情的地方性法规。通过立法手段规定新型农村社区物业管理不仅是为了规范社区环境，更重要的是维护社区农民的合法权益，维护社区稳定，这样才能实现农村的城镇化，有效解决“三农”问题。

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导论

（一）研究目的

（二）理论意义

（三）实践价值

（四）研究方法

（五）研究创新

一、绪论

（一）问题的界定

（二）国内外研究现状

二、我国新型农村社区物业管理的基本理论

（一）概念界定

（二）新型农村社区引入物业管理的必要性

三、新型农村社区物业管理同城市物业管理的差异

（一）物业产权

（二）法律介入度

（三）物业管理主体

四、我国新型农村社区物业管理的现状

（一）实践范例

（二）管理模式

（三）新型农村社区物业管理的相关法律法规

（四）新型农村社区物业管理的困境

五、新型农村社区物业管理法律制度建构

（一）新型农村社区物业管理的立法设想

（二）《新型农村社区物业管理办法》的主要内容

六、结语

附件一：

附件二：

附件三：

附件四：

参考文献

致谢