不动产抵押物租赁法律关系中的利益冲突与衡平

摘要

随着市场经济的发展、时代的进步，“物尽其用”的观念逐渐深入人心。不动产先抵押后租赁，在利用不动产交换价值的基础上使不动产的使用价值也得到了充分发挥，正是“物尽其用”这一观念的重要体现。但是，抵押权与租赁权并存于同一不动产上也导致了所涉利益主体的多元化——既有抵押人（一般情况下为物的所有权人）又有抵押权人、租赁权人，在抵押物出让时还涉及抵押物的买受人以及其他不特定第三人。复杂的法律关系和多元的利益主体显著增大了利益冲突和法律纠纷发生的可能性，如果冲突和纠纷实际发生，则如何平衡当事各方的利益，将成为一个至关重要的问题。然而，令人遗憾的是，时至今日无论是在理论上还是实践中，针对这一问题的解决方案都莫衷一是。有鉴于此，本文在对不动产先抵押后租赁场合下的各类利益冲突进行梳理的基础上，针对每一类利益冲突提出具体的协调方案，以期对我国司法实践与理论研究有所助益。
　　本文除引言外，正文共包括四个部分：
　　第一部分：问题之缘起。通过对相关统计数据以及典型案例进行分析，可知在不动产先抵押后租赁场合，就如何平衡当事各方利益，法院的裁判易出现裁判结果不统一、裁判依据较为混乱等弊端，这些弊端归根结底是价值判断上的问题。以时间为分类标准，可将不动产先抵押后租赁情形下的利益冲突划分为：抵押权实现前、抵押权实现时、抵押权实现后各主体之间的利益冲突。
　　第二部分：抵押权实现前发生承租人不当租用时的救济机制。根据产生后果的不同，承租人的不当租用可以分为三类。在抵押权实现前（不动产先抵押后租赁的场合），面对承租人的不当租用，《物权法》193条规定的保全抵押物价值请求权很难为抵押权人提供有效救济；《物权法》34、35条规定的物权请求权，能够大体上应对前两类不当租用，但发生第三类不当租用时，其作用不大；《物权法》190条第2句，能够提供更加有效、更加全面的救济方案。
　　第三部分：抵押权实现时承租人租赁权的除去。不动产先抵押后租赁的情形下，当不动产抵押物的租赁期限长于抵押所担保的债务履行期且债务人到期不履行债务时，抵押权的实现是否意味着租赁关系必然终止。《担保法解释》第66条第1款与《物权法》第192条第2句对此的规定各有差异，学理上也存在明显的分歧。无论是从公示产生之公信力、各方利益之周全保护的角度，还是从实体法与程序法的协调以及比较法的角度，都不宜径直除去抵押物上之租赁权。是否除去租赁权应当视租赁权的存在对抵押权实现之具体影响而定。判断应否除去租赁权的具体方法，因抵押权实现方式的不同而有所区别。
　　第四部分：租赁关系消灭后承租人的利益保护。租赁关系消灭后，承租人并不能从抵押人处获得损害赔偿。但是，通常情况下处于弱势地位的承租人理应获得法律的特别保护，对此我国的现行规定存在极大缺陷，有必要借鉴国外的先进做法。日本的缓期交付制度以及美国的宽限期规则能够为我国相关制度的完善提供有益借鉴。

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引言

一、问题之缘起

（一）相关数据统计及典型案例

1.相关数据统计

2.典型案例

（二）案例及数据分析

（三）利益冲突的类型化考察

1.抵押权实现前各主体之间的利益冲突

2.抵押权实现时各主体之间的利益冲突

3.抵押权实现后各主体之间的利益冲突

二、抵押权实现前发生承租人不当租用时的救济机制

（一）不当租用的类型

1.承租人的行为可能减损不动产抵押物价值

2.承租人的行为使不动产抵押物价值已被实际减少

3.承租人本身的占有减损不动产抵押物的价值

（二）可能的救济机制

1.维持抵押物价值之请求权

2.物权请求权21

（三）探索最优方案之尝试——《物权法》第190条第2句于不当租用之功用

1.190条第2句之调整范围

2.不当租用情形下190条第2句之功用

（四）小结

三、抵押权实现时承租人租赁权的除去

（一）是否必须除去租赁权

1.相关规则的演变

2.学理上之争议

（二）应否除去租赁权之具体判定方法

1.需先行予以澄清的几个问题

2.具体方法

（三）小结

四、租赁关系消灭后承租人的利益保护74

（一）抵押人对承租人的损害赔偿责任探正

1.对抵押人科以书面告知的负担并无必要

2.抵押人承担赔偿责任的实际意义不大

（二）承租人的特别保护机制

1.日本的缓期交付制度

2.美国的宽限期规则

（三）小结

结语

参考文献