住宅小区车库、车位权属问题研究——以利益平衡为视角

摘要

随着经济社会的发展，旧时作为财富象征的汽车已经进入寻常百姓家，汽车保有量的激增与住宅小区车库、车位有限性之间的矛盾也日益激化，但立法作为解决纠纷的最好工具，却没有很好地实现自己应当具备的定纷止争、明确权属的功能。我国规制住宅小区车库、车位权属问题的主要法条—《物权法》第七十四条措辞模糊，并未明确规定住宅小区车库、车位的权属。围绕该问题，目前学界主要形成了合同约定说、业主所有说、开发商所有说、国家所有说四种观点，本文认为这四种观点的背后是不同的利益偏向，而正确的立法应当是不偏不倚，在业主、开发商、国家之间达致一个“小心翼翼”的平衡。
　　本研究分为五个部分：第一部分是对住宅小区车库、车位权属问题的概述，包括住宅小区车库、车位权属问题的理论背景、类型划分、理论争议等，理论背景主要介绍现代产权理论和建筑物区分所有权理论，类型划分主要将住宅小区车库、车位划分为地面停车位、地下车库、架空层停车位、防空车库等类型，理论争议主要有合同约定说、业主所有说、开发商所有说和国家所有说等。第二部分分析了我国住宅小区车库、车位权属问题的立法现状及存在问题，并指出本文是从利益平衡的角度思考该问题。立法现状主要分析了《物权法》第七十四条，从“法定”和“有限制的约定”两个方面展开；立法问题主要有立法模糊权属不明、物权登记制度滞后、未能区分类型讨论等。第三部分分析了我国住宅小区车库、车位权属问题的司法现状及存在问题。司法现状阐述了我国各地住宅小区车库、车位权属问题判例形成的两种裁判思路，分别是支持业主享有车库所有权的裁判思路和支持开发商享有车库所有权的裁判思路，并介绍了典型案例；司法问题主要是各地法院裁判不统一和裁判依据不明确、说理不充分。第四部分是住宅小区车库、车位权属问题的比较法研究，简要介绍了德国、美国、日本、我国台湾地区处理住宅小区车库、车位权属问题的立法和司法经验，并进行了综合比较分析，我国的住宅小区车库、车位权属问题只能立足本国国情，即居住模式、人口与土地比例关系等完善立法及司法。第五部分是我国住宅小区车库、车位权属问题的解决思路，指出解决住宅小区车库、车位权属问题有三把钥匙：第一是区分住宅小区车库、车位的不同类型分别确定权属，第二是注重住宅小区业主、开发商、国家社会（公共利益）之间的利益平衡，第三是立足本国国情。本部分据此具体分析了如何区分住宅小区车库、车位类型分别确定权属和如何区分法定停车位、自行增设停车位、奖励停车位分别确定权属。

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引言

一、住宅小区车库、车位权属问题概述

（一）住宅小区车库、车位权属问题的理论背景

（二）住宅小区车库、车位的类型及权属

（三）住宅小区车库、车位权属问题的理论争议

二、我国住宅小区车库、车位权属问题的立法现状及问题

（一）我国住宅小区车库、车位权属问题的立法现状

（二）我国住宅小区车库、车位权属问题在立法中存在的问题

三、我国住宅小区车库、车位权属问题的司法现状及问题

（一）我国住宅小区车库、车位权属问题的司法现状

（二）我国住宅小区车库、车位权属问题在司法中存在的问题

四、住宅小区车库、车位权属问题的比较法研究

（一）德国

（二）美国

（三）日本

（四）我国台湾地区

（五）小结

四、我国住宅小区车库、车位权属问题的解决思路

（一）区分住宅小区车库、车位类型分别确定权属

（二）区分法定停车位、自行增设停车位、奖励停车位分别确定权属

结语

参考文献

致谢