物权法第74条之法律完善

摘要

改革开放三十年，人民群众的生活有了长足的进步，不仅满足了基本需求，小康生活也让汽车逐渐成为中国家庭的标配。车辆的日益增多，伴随着对停车位需求的日益上升。法律是社会的规范，2007年的物权法第74条回应实际需求，在基本法律层面回应了住宅小区停车位的归属。但仔细推敲，发现物权法第74条在语境上依然有诸多矛盾和不合理之处，存在的主要问题是，其对小区车位车库的权属确定原则是由开发商和业主协商确定，表面上遵循意思自治原则，但未从法理层面厘清住宅小区车位车库的性质以及权属，导致理论界和实务界对其质疑不断，并带来诸多权属纠纷。
　　本文共分三个部分，三部分均围绕物权法第74条，从不同角度对物权法进行解读，并提出修改和完善建议。
　　第一部分为物权法74条之不足。本部分从物权法74条之进步意义、物权法第74条之语境之困、物权法第74条之权属之困三方面进行论证。从物权法当时出台背景来看，物权法第74条在法理体系的搭建、小区业主权益的适当倾斜以及开发商权益的适当配置方面都有积极的意义。但是，就其字面语义来讲，何为“规划”用于停放、何为“车位、车库”、何为“首先满足业主需要”、何为“当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”权属等等问题均未进行明确，带来解读上的歧义。解读上的歧义带来权属之困，当下围绕物权法第74条。对住宅小区停车位权属有由开发商和业主协商确定、归开发商所有、归业主共有等等不同观点。本文第一部分对上述观点逐一进行评析，指出其积极意义所在，也指出其不合理之处。
　　第二部分为物权法第74条之现实适用。本文在物权法第74条发生法律效力的大背景下，指出物权法74条语境不清的情况下容易出现的权属纠纷，包括住宅小区停车位数量有限，供不应求；停车位“只卖不租”，激化矛盾；停车位成为投资品，外销情况严重；“人防车位”出售，权属更成迷局等等现实问题，并在尊重物权法74条效力的基础上，对物权法第74条语境下的权属界定进行了阐释和明晰，即针对不同类型停车位，分别适用土地使用权理论、建筑物共有理论、主从物理论，分摊理论、成本理论、投资者收益理论确定权属。根据上述理论论证，在大部分的情况下，可以判断出住宅小区停车位的所有权或者使用权归业主所有。在此认知基础上，本部分还对南京鼓楼区法院星汉城市花园地下停车库案的一审判决和重审判决进行了点评，并用本部分的论证成果尝试对星汉案进行另一种可能的判决。
　　第三部分为物权法74条之完善，在借鉴我国台湾地区经验和美国经验的基础上，本文尝试对住宅小区的停车位进行定性、分类和确权，并在此基础上提出对物权法第74条的修改，包括修改原则、修改内容以及配套法律的完善等等。

目录

引言

一、 物权法74条之不足

（一） 物权法74条之进步意义

1、法理体系的搭建

2、小区业主权益的适当倾斜

3、开发商权益的适当配置

（二）物权法第74条语境之困

1、何为“规划”用于停放的车位车库

2、何为“车位、车库”

3、何为“首先满足业主需要”

4、何为“当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”权属

（三）物权法第74条之权属之困

1、根据意思自治原则协商确定归属

2、根据独立物理论归开发商所有

3、根据是否计入公摊面积确定归属

4、 根据是否计入房价确定归属

5、根据是否拥有土地使用权确定归属

6、根据是否为建筑物共有部分确定权属

7、根据主从物理论确定权属

二、物权法74条之现实适用

（一） 物权法74条语境下的现实权属纠纷

1、住宅小区停车位数量有限，供不应求

2、停车位“只卖不租”或“只租不卖”，激化矛盾

3、停车位成投资品，外销情况严重

4、“人防车位”出售，权属更成迷局

（二）物权法74条语境下的权属界定

1、不具有建筑物特性的停车位-使用权的确定

2、具有建筑物特性的地上车库和地下车库-所有权的确定

3、人防工程车库-使用权的确定

4、物权法74条语境下的权属界定

1、一审判决及评析

2、重审判决及评析

3、另一种可能的判决

三、物权法74条之完善

（一）境外经验之借鉴

1、台湾经验

2、美国经验

（二）具体修改建议

1、修改原则

2、修改内容

3、配套法律的完善

结束语

参考文献

致谢