JDL房地产公司十里缇香项目成本控制问题及对策研究

摘要

房地产是近年来中国经济的支柱产业之一，近几年，国家采取了一系列关于土地、金融等方面的宏观调控政策，加上房地产市场本身日趋规范，竞争愈加激烈，专业化水平愈高，其已进入微利时代。在房地产行业入冬之际，强调成本控制对提高公司的竞争地位则具有极其重要的作用。想在当下严酷的市场环境中生存下来，最大限度地实现企业的经济效益，必须十分重视成本管理工作，对公司的房地产项目成本进行有效的管理控制。
　　由于房地产项目开发周期长，对其采取成本控制是一项非常复杂的工程，唯有在其开发期间做到全过程、全方位、全员，事前计划、事中控制、事后综合平衡，动态追踪项目整个过程，创建改善完备项目的计划、质量、进度成本控制与保障体制，方可切实降低成本、提高项目利润。
　　本文根据项目成本控制理论，从成本控制的角度，结合JDL房地产公司在十里缇香项目上成本控制的现行情况，采取挣值法对十里缇香二期工程项目前11周进行数据分析，并重点分析JDL房地产公司十里缇香项目在设计阶段、招标阶段、建设阶段、销售阶段四个不同阶段的成本控制中存在的问题及其原因:
　　(1)设计阶段出现的问题:设计方案开发成本偏高，不够经济;设计成本投入回报率不高;设计选取的材料浪费大;注重形象工程，设计浪费严重;设计单位服务工作不到位。设计阶段产生上述问题的原因:开发商过度在意建筑效果;设计单位成本意识不强;设计单位思想保守;设计方案选择主观性强;设计单位工作理念有偏差。
　　(2)招投标阶段出现的问题:无图招标;低价中标;不平衡报价。招投标阶段产生上述问题的原因:公司为了赶工抢进度;公司招标管理系统要求片面;施工单位想早收钱多收钱;房地产公司希望转移风险。
　　(3)建设阶段出现的问题:未进行工程优化;未及时处理工程量签证;赶工导致质量下降;出现工程延误。建设阶段产生上述问题的原因:工程优化设计意识不够;未及时处理工程量签证;公司片面追求进度;未及时处理技术问题。
　　(4)销售阶段出现的问题:项目销售计划不合理;按揭办理的速度不够迅速。销售阶段产生上述问题的原因:没有进行系统的项目广告推广策划;按揭贷款流程未得到足够重视。
　　并针对问题提出了具体的成本控制的一些思路及相关对策，以找到解决房地产项目成本控制的有效方法:
　　(1)设计阶段要运用价值工程方法竞选设计方案，开展限额设计，控制项目费用，建立激励机制，促使设计人员积极参与成本控制，优化设计阶段的方案，动态测算反馈，加强设计审查力度。(2)招投标阶段要做好合同规划，建立全项目合同管理体系，合理划分施工标段，进行规范的招评标，认真分析报价，防止不平衡报价和低价中标，实施战略采购制度。(3)建设阶段要严谨签订建设工程施工合同，确定设备材料合理价，严格控制设备材料用量，加强现场签证管理，重视工程质量、进度的考核，加强项目总体管理，避免发生承包商索赔事件，重视施工安全的考核，加强工程项目的风险管理。(4)销售阶段要做好营销策划方案，加强营销队伍量化考核，系统制定项目广告推广策划。
　　本文既有理论依据，又有实际操作，本论文结合项目工程现场发生的实际问题进行分析研究，按照提出问题、分析问题、解决问题的思路进行，是理论用于实践的应用研究。其问题的解决思路及其对策具有可操作性，通过研究不但对JDL房地产公司完善成本管理模式、提高市场竞争具有重要的理论和实践价值，也希望能够为其他类似的房地产项目的成本控制提供有力的帮助和参考。

目录

声明

摘要

1．绪论

1．1 研究背景及意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 国内外对房地产成本控制的研究现状

1．2．1 国外研究现状

1．2．2 国内研究现状

1．3 研究内容方法及框架思路

1．3．1 研究内容

1．3．2 研究方法

1．3．3 论文写作框架

2．成本控制理论

2．1 成本控制的概念

2．1．1 全过程的成本控制

2．1．2 全系统成本控制

2．2 成本控制的原则

2．3 成本控制相关原理

2．3．1 挣值法

2．3．2 工作分解结构(WBS)

2．3．3 目标成本管理

2．3．4 作业成本管理

2．3．5 战略成本管理

3．十里缇香项目情况概述

3．1 房地产公司背景介绍

3．2 十里缇香项目概况

3．3 十里缇香项目成本控制现状

4 十里缇香成本控制问题及原因分析

4．1 设计阶段成本控制问题及其原因分析

4．1．1 设计阶段成本控制问题

4．1．2 导致设计阶段成本控制问题的原因

4．2 招投标阶段成本控制问题及原因分析

4．2．1 招投标阶段成本控制问题

4．2．2 导致招投标阶段成本控制问题的原因

4．3 建设阶段成本控制问题及其原因分析

4．3．1 建设阶段成本控制问题

4．3．2 导致建设阶段成本控制问题的原因

4．4 销售阶段成本控制问题及原因分析

4．4．1 销售阶段成本控制问题

4．4．2 导致销售阶段成本控制问题的原因

5．十里缇香项目成本控制对策分析

5．1 设计阶段成本控制对策

5．1．1 运用价值工程的方法竞选设计方案

5．1．2 开展限额设计

5．1．3 建立激励机制

5．1．4 优化设计方案

5．1．5 加强设计审查力度

5．2 招投标阶段成本控制对策

5．2．1 建立全项目合同管理体系

5．2．2 合理划分施工标段

5．2．3 进行规范的招评标

5．2．4 防止不平衡报价和低价中标

5．2．5 实施战略采购制度

5．3 建设阶段成本控制对策

5．3．1 严谨签订建设工程施工合同

5．3．2 确定设备材料合理价格及用量

5．3．3 加强现场签证管理

5．3．4 重视工程质量和进度的考核

5．3．5 避免发生承包商索赔事件

5．3．6 加强工程项目的风险管理

5．4 销售阶段成本控制对策

5．4．1 做好营销策划方案

5．4．2 加强营销队伍量化考核

5．4．3 制定项目广告系统性推广策划

6．结论

6．1 论文总结

6．2 局限性以及需进一步研究的问题

参考文献

致谢