城市居住用地土地溢价率空间变异规律研究——以重庆市主城区为例

摘要

随着我国社会经济发展、城镇化进程加速推进和土地市场机制不断完善，由于土地自身地域性、稀缺性等特点，一些热点区域土地高溢价频出，同时，另一些区域市场却相对冷清，土地溢价率呈现空间分布不均衡的现象。这一现象，一方面反映了土地市场供需的客观态势，另一方面也可能是由于土地市场失灵等因素引发溢价过高所致，存在冲击土地市场的正常秩序和影响国家宏观调控的执行力度等风险。立足于土地溢价空间分布的差异，分析其影响因素的作用机理，深入研究土地溢价空间分布的规律，对分析土地市场供需形势，政府制定合理土地市场的调控决策，促进土地市场和房地产稳定繁荣发展具有重要意义。
　　本研究以2010-2014年重庆市主城区居住用地的土地溢价率为研究对象，在回顾国内外土地溢价空间变异研究现状的基础上，梳理并选择城市土地区位条件、土地自身使用条件和竞价企业特性方面的因素，采用空间探索性分析、地统计分析等方法对数据进行分析处理，通过建立基于地理加权回归（GWR）模型的土地溢价率空间变异模型，实证研究了不同因素对居住用地溢价率影响的空间分布差异，并根据模型结果探讨了土地溢价空间变异规律在地价宏观调控和地价评估管理中的应用。研究主要结论如下：
　　（1）土地溢价作为土地价格的增量，其空间变异性可能更加敏感，也表现出空间依赖性和空间异质性，通过定量分析也力证了重庆市主城区居住用地溢价率的空间非平稳性，为构建GWR模型提供了前提条件。
　　运用空间探索性分析的趋势面分析和空间自相关分析，我们发现：在东西和南北方向，重庆市主城区居住用地溢价率均呈现中心区域偏低，越向两郊扩展，溢价率适当提升的总体趋势；在空间上，主城区溢价率呈现出正向关联而非随机分布，局部区域如主城区东北部和中部等区域呈现出溢价“高高集聚”，主城区西北部和南部等区域呈现出溢价“低低集聚”，即溢价率的空间依赖在不同局部区域存在差异。通过半方差分析和空间插值分析发现，溢价率在四个方向的变异情况是完全不相同的，其空间变化速度和幅度各不相同，空间分布变化不是均值稳定状态。
　　（2）对比全局线性模型的分析结果，GWR模型更具有技术先进性，具体表现为：一是GWR模型的最优拟合度值较普通线性回归模型高；二是GWR模型更好地解释了自变量与因变量的作用关系，容积率和土地面积在普通线性模型中不显著，而在GWR模型中显著；三是利用空间插值方法得出估计系数分布图，GWR模型能更灵敏地解释溢价率影响因素作用机制。
　　（3）影响土地溢价率的因素主要有社会经济环境、土地本身特性和竞价企业特性等三大方面。针对研究区域重庆市主城区而言，研究结果表明：①经各项修正后，标准宗地的居住用地溢价率空间分布，从新城拓展区域、到传统主城核心区域、到主城南部依次递减；②居住用地溢价率与土地面积和容积率总体上呈现负相关，系数值分别为-0.094~-0.024和-5.02~1.56，面积和容积率对溢价率的影响均呈现显著的空间差异性；③土地级别对居住用地溢价率的影响显著，系数值区间为-5.04~3.52，且呈现出一定的空间不稳定性，大部分情况下土地质量越好，土地溢价水平越好；④楼面地价与溢价负相关，系数值区间为-10.19~-4.94，并呈现显著空间差异性，重庆市主城区的居住用地市场总体表现理性，不存在过热现象；⑤竞价企业数对居住用地溢价率的影响十分强烈，系数区间为14.74~20.29，新城拓展区域相对更为激烈。
　　为了进一步体现本研究成果的实用性和社会价值，结合重庆市实际情况，本研究分别从土地溢价最高控制标准的测算和成本法中差异化测算土地增值率等方面进行了应用探索，为政府在土地政策调控或是实际地价评估管理工作提供了参考。

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1绪论

1.1研究背景与意义

1.2研究目的和内容

1.3研究方法和技术路线

2文献综述

2.1国外研究现状

2.2国内研究现状

2.3 研究现状小结

3土地溢价空间变异的理论基础及其影响因素

3.1土地溢价及空间变异的概念分析

3.2土地溢价空间变异的理论基础

3.3土地溢价空间变异的影响因素分析

4 土地溢价空间变异模型的构建和检验分析

4.1GWR模型及其特性

4.2土地溢价空间变异模型构建

4.3土地溢价的空间不稳定性与GWR模型

4.4土地溢价空间变异模型检验设计

5土地溢价空间变异及其影响因素作用分析

5.1GWR模型的计算结果

5.2土地溢价空间变异规律及其影响因素分析

5.3与传统线性回归（OLS）模型的比较分析

6土地溢价空间变异规律的应用

6.1基于土地溢价空间变异的地价调控政策

6.2基于土地溢价空间变异的土地增值率测算

7结论与展望

7.1结论

7.2存在的不足与展望

参考文献

附录

致谢

攻读学位期间承担的科研任务与主要成果