我国预售商品房预告登记制度的建立

摘要

现有的商品房预售过程中,由于商品房所有权的不确定性,对预购人而言房屋预售确实存在着比现房买卖更多的风险。开发商在此过程中毫无疑问是处于强势地位的,开发商凭借其市场优势地位肆意侵害预购人的权益。对于开发商的违约行为,预购人只能依债权请求权请求法律救济,当侵害是来自开发商以外的第三人时,预购人请求法律救济将难以寻求到法律依据的支持。造成这种现象的原因是由于我国现行法律规定的预售合同备案登记制度仅仅是一种行政管理的手段,预售登记仅为开发商的一种行政义务,没有上升到预购人的权利,也就不能对抗第三人的侵害,这对预购人是不公平的,使本来处于法律关系弱势的预购人处于更加被动的地位。因此笔者认为,有必要结合我国《物权法》第二十条关于预告登记的规定,建立预售商品房预告登记制度,确立预告登记为预购人的一种权利,保护在商品房预售过程中,物权变动合意达成但尚未履行前,以物权变动为内容的债权请求权。只有将预购人对于预售商品房所享有的债权通过预告登记制度物权化,才能使预售商品房在办理完预告登记后,纳入到物权法保护的范畴。
　　 本文拟从商品房预售的实际问题出发,在对现行商品房预售的法律制度进行分析和研究的基础上,指出商品房预售登记过程中存在的相关理论及制度的缺陷。笔者结合法理对商品房预售实践与理论上的分歧进行探讨,进行认真细致的比较分析和深入浅出的论证。通过借鉴国内外法学专家学者对预售商品房的理论学说,最终形成了具有一定创新性的结论:即通过立法建立我国的预售商品房预告登记制度,保障预购人的权利免受第三人的侵害,从而真正保护预购人的利益。
　　 笔者从以下四个方面内容加以研究:
　　 首先,在研究现有的理论资料和实际案例的基础上,明确掌握我国现有的商品房预售登记中制度现状及理论争议,力求对症下药,找出现有制度及理论缺陷;
　　 其次,在第一部分论证的基础上,提出中心议题,即建立预售商品房预告登记制度,并进一步分析论证建立此制度的意义;
　　 再次,引入建立预告登记制度的理论依据,从预告登记的性质、效力入手,为预售商品房预告登记制度的建立提供理论基础;
　　 最后,笔者希望通过现行法律制度、借鉴中外相关理论和相关经验,找出建立我国预售商品房预告登记制度的立法措施及法律救济。

目录

文摘

英文文摘

引言

第一章 我国商品房预售登记中的缺陷

第一节 商品房预售登记的理论缺陷

一、商品房预售登记的法律性质

二、商品房预售登记的法律效力

三、小结

第二节 商品房预售登记的制度缺陷

一、预售登记的启动原则

二、预售登记的适用范围

三、预售登记的申请主体

四、预售登记的机关

五、预售登记机关的登记审查

六、预售登记的产生与消灭

第三节 小结

第二章 确立预告登记制度的意义

第一节 弥补现有预告登记规定的缺失

一、预告登记的适用范围狭窄

二、预告登记的效力尚未明晰

三、预告登记的消灭规定尚不完善

第二节 协调相关制度的法律体系

一、统一立法体系

二、完善不动产登记制度

第三节 平衡预售商品房交易双方利益

第四节 小结

第三章 预售商品房预告登记的理论依据

第一节 预告登记的界定

一、预告登记所保全的请求权的性质

二、预告登记与请求权之间的关系

第二节 预告登记的效力

一、具有顺位保全的效力

二、具有保全债权的效力

三、具有预警效力

四、具有破产保护效力

第三节 小结

第四章 预售商品房预告登记制度的构建

第一节 预告登记的制度理念

第二节 预告登记的启动原则

第三节 预告登记的适用范围

第四节 预告登记的效力

第五节 预告登记的机关

第六节 预告登记机关的登记审查

第七节 预告登记的请求权人

第八节 预告登记的发生与消灭

第九节 小结

结语

参考文献

致谢

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