我国商业地产阶段性融资模式探析

摘要

进入21世纪，随着我国经济的持续快速发展、居民消费能力的逐步提高以及零售业的对外全面开放，商业地产作为一种独立的房地产类型开始在全国出现，并保持了快速地，甚至超常地发展。然而，这种快速发展的背后却存在着很多的非理性成分：绝大多数商业地产项目简单地采用了住宅所采用的建成后分割销售的开发运营方式，结果造成大量的商业地产项目由于后期产权过于分散而经营困难甚至倒闭。另外，我国商业地产的融资渠道过于单一，绝大部分资金来源于银行贷款，一旦这些非理性开发运营的项目出现问题难以偿还贷款，将会给银行带来巨大的风险，直接影响国家的金融安全。这些问题出现的主要原因，一方面是由于商业地产作为独立的房地产物业类型在我国全面出现的时间很短，相关的概念、理论和实践都比较缺乏，所以，政府、金融机构和开发商等对商业地产本质、开发运营规律等的认识不是很深入，导致目前我国商业地产的开发运营不够理性。另一方面是缺乏一个针对商业地产融资规律的融资模式和体系。没有一个适合商业地产融资规律的融资模式和体系，就难以真正满足商业地产的融资要求，甚至会误导商业地产的发展方向。目前，我国的商业地产融资就存在这个问题。由于我国商业地产融资主要依赖于短期的银行贷款，结果导致商业地产项目为了及时归还贷款而被迫采取分割出售的非理性开发运营方式。为了尽快有效解决这些问题，保证我国商业地产的长期可持续发展，我们应该在明确商业地产本质特点后探寻适合商业地产特点的融资模式。 本文首先对国内外商业地产概念进行了深入的研究，明确了商业地产的本质属性——商业地产是指承载着商业服务功能，以其承载的商业服务业的成功运营决定其最终价值的物业载体。然后，根据商业地产的本质属性，探析了商业地产的阶段性投融资特点。即商业地产投融资存在着两个差别较大的阶段，分别是前期投资规模大、预期收益不明显、以项目的顺利建成为目标的开发阶段和现金流稳定、回收周期长，风险性大、以商业服务业成功经营为目标的持有阶段。接下来，在理论分析的指导下，本文又对我国商业地产融资存在的问题及其原因进行了分析研究。我国商业地产融资主要存在着融资渠道单一，银行风险过大；缺少针对商业地产特点的融资方式等问题，而引起这些问题的主要原因有房地产金融市场发展滞后，亟待完善；商业地产运营方式非理性，融资工具创新缺乏动力等。 最后，通过借鉴国外阶段性融资经验，本文提出了我国商业地产的阶段性融资模式，并根据我国商业地产的融资现状，对我国商业地产融资模式的建立及其发展路径提出了建议。

目录

文摘

英文文摘

声明

1引言

1.1论文研究的背景与意义

1.2国内外研究现状

1.2.1国外研究现状

1.2.2国内研究现状

1.3论文研究的内容与框架

1.4论文研究的创新点

2商业地产融资理论探析

2.1商业地产概念

2.2商业地产特性

2.3商业地产的融资特点

2.3.1阶段性融资特点

2.3.2开发阶段的融资特点

2.3.3持有阶段的融资特点

2.4商业地产融资的相关概念

2.4.1股权融资与债权融资

2.4.2直接融资与间接融资

2.4.3一级市场和二级市场

2.4.4金融市场

3我国商业地产融资存在的问题及其原因分析

3.1我国商业地产融资现状

3.2我国商业地产融资存在的问题

3.2.1融资渠道单一，银行风险过大

3.2.2缺少针对商业地产特点的融资方式

3.2.3商业地产运营方式非理性化与融资渠道不畅互相掣肘

3.3我国商业地产融资问题的原因分析

3.3.1房地产金融市场发展滞后，亟待完善

3.3.2商业地产运营方式非理性，融资工具创新缺乏动力

3.3.3商业地产融资工具形成缺乏成熟商业地产融资理论指导

3.4解决我国商业地产融资问题的思路

3.4.1深入研究商业地产特性，明确商业地产阶段性融资的特点

3.4.2借鉴国外成熟的商业地产融资方式，探寻适合我国国情的商业地产融资模式

4国外商业地产阶段性融资模式借鉴

4.1开发阶段的融资方式研究——ADC融资方式

4.1.1 ADC融资概述

4.1.2 ADC运营模式

4.1.3可借鉴因素

4.2持有阶段融资方式研究

4.2.1 REITs融资方式研究

4.2.2 CMBS融资方式研究

5我国商业地产阶段融资模式及其发展路径建议

5.1我国商业地产阶段性融资模式

5.2开发阶段融资方式建议

5.2.1开发阶段商业地产贷款融资现状

5.2.2开发阶段贷款融资方式建议

5.3持有阶段融资方式建议

5.3.1 REITs

5.3.2 CBMS

5.4结论与展望

致谢

参考文献

在读期间发表的学术论文与研究成果