城市土地储备融资方式探索

摘要

随着改革开放和城市化进程的不断深入，政府对土地市场的管理和调控日益重要，土地储备制度正是在这样的背景下应运而生。土地储备制度是政府高效利用土地，调节土地市场供求关系的一种制度创新，在实践中，土地储备制度成绩斐然，同时也存在不少问题，其中融资渠道单一最为影响土地储备机构职能的发挥，因此，完善土地储备融资渠道已是当务之急。鉴于国外土地储备制度的成功经验，融资渠道市场化将是我国土地储备资金来源的发展方向，资本市场多样化、便捷、低成本的融资方式将为土地储备机构提供稳定的资金来源，确保城市土地市场平稳有序的发展。 此文以我国土地储备制度为开端，在简要的介绍我国土地使用制度的发展轨迹和土地储备制度诞生的背景之后，文章分析了当前土地储备资金来源单一化的弊病，并借鉴国外成熟土地储备制度所采用的各种融资工具，逐一分析他们在当前国内的可行性，文章的第四部分与第五部分着重介绍了土地储备集合资金信托计划的特点与优势，并以北京CBD土地储备信托计划为例，详细介绍了土地储备集合资金信托在我国的可行性，最后，文章阐述了土地储备机构利用土地储备资金信托计划等市场化融资方式所现存的制度障碍，并提出了相应的改革方向。 文章在分析土地储备制度的诞生背景，运行机制及融资现状的基础上，结合国外土地储备融资的成功经验，提出市场化融资将成为今后土地储备融资的主要渠道，然而依据当前国内土地政策与金融政策，土地储备大规模使用市场化融资的条件并不成熟，政府拨款和银行贷款还将在一段时间内成为土地储备的主要资金来源，分析各地土地储备机构市场化融资的探索经验，文章认为，土地储备集合信托计划是当前土地储备资金的重要补充渠道，也将成为土地储备机构由行政化融资向市场化融资过渡的桥梁。

目录

文摘

英文文摘

声明

1.绪论

1.1研究工作的背景与意义

1.2国内外相关研究文献综述

1.3本文研究的理论与方法

2我国土地储备制度的建立及其融资现状

2.1我国城市土地使用制度的发展轨迹

2.1.1城市土地使用制度概述

2.1.2我国城市土地使用制度改革历程

2.1.3我国现行城市土地使用制度弊端分析

2.2土地储备制度起源及其海外发展情况

2.3我国土地储备制度及其运行机制

2.3.1土地收购阶段

2.3.2土地储备阶段

2.3.3土地出让阶段

2.4现阶段我国土地储备机构资金来源

3土地储备机构融资方式探索

3.1土地储备机构融资需求特点

3.2土地储备机构银行贷款融资分析

3.2.1土地储备贷款融资现状

3.2.2土地储备贷款深度分析

3.2.3土地储备贷款所面临的主要问题

3.3土地储备机构债券融资分析

3.3.1土地债券融资概述

3.3.2土地债券融资优势

3.3.3土地债券融资所面临的主要障碍

3.4土地储备机构建立土地基金融资

3.4.1土地基金概述

3.4.2土地基金的运作机制

3.4.3建立土地基金融资的意义

3.4.4土地基金所面临的主要障碍

3.5土地储备机构发行土地信托计划

3.5.1土地信托概述

3.5.2国外土地信托的运作机制

3.6土地储备机构发行《换地权益书》

4土地储备集合资金信托

4.1信托、集合资金信托的概念

4.2集合资金信托的特点

4.2.1投资者的集合性

4.2.2投资者与受益者的同一性

4.2.3信托产品设计者的主动性与投资者的被动性

4.3土地储备集合资金信托的运作机制与优越性

4.3.1土地储备集合资金信托的运作机制

4.3.2土地储备集合资金信托的优越性

4.4案例解析：北京商务中心区(CBD)土地开发资金信托项目

4.4.1 CBD信托计划概况介绍

4.4.2 CBD信托计划管理

4.4.3 CBD信托计划资金收益来源及保障措施

4.4.4 CBD信托计划信托财产与费用承担

4.4.5案例评价及借鉴

5发展土地储备集合资金信托完善土地储备融资渠道

5.1我国土地储备集合信托发展现状

5.2土地储备集合资金信托发展的现实障碍

5.2.1土地储备机构定位不清，性质不明

5.2.2信托产品投资收益缺乏保障

5.2.3信托产品主体监管尚不成熟

5.2.4合格投资主体尚待培养

5.3完善土地储备融资渠道的建议

5.3.1市场主体制度的完善

5.3.2法律体系的完善

5.3.3加强合格投资者的培养

6结束语

致谢

参考文献