房地产价格形成机制研究——中国房地产价格影响因素分析

摘要

房地产业在国民经济中起基础性作用，与其他许多产业具有极强的关联性，对国民经济具有较大的带动作用。然而，由于中国房地产市场尚不太成熟，近年来，房地产价格整体不断升温，部分地区出现过热现象，市场中出现供给结构不合理、投资增长过快、房价涨幅过大等问题，这些问题严重影响了房地产业的健康发展。因此，有必要对房地产的价格形成机制过程和影响因素进行研究，探索影响中国房地产价格的影响因素。同时对国家的宏观调控房地产价格的政策提出相关建议。
　　 本文首先从房地产及房地产市场的特点入手，说明由于房地产位置固定性、异质性和有限性的自然属性，房地产市场属于不完全竞争市场。本文首先通过对生产价格机制和市场供求价格机制两种理论进行综述，并将两种机制相结合，得出分析房地产价格影响因素的理论分析框架。并从供求理论出发，研究房地产市场的供给弹性，房地产的生产函数，房地产市场的需求弹性，以及影响房地产价格的投机性需求，并分析了影响房地产供给和需求的因素，得出影响供求价格的因素共同决定房地产价格的形成，直到达到房地产市场的供求均衡状态形成均衡价格。同时，也分析了房地产的一般性定价策略对于房地产价格的影响。接着本文采用上述理论框架，分析影响中国房地产价格形成的因素和导致房产价格偏离基础价值的原因。具体分析中国房地产市场的特点以及在中国房地产价格形成过程中存在的问题。指出中国的房地产价格形成过程中，政府在价格形成过程起主导作用、各级政府和开发商垄断及利益驱动、信贷规模扩张和流动性过剩等因素引起投机性需求的增加、保障政策不完善房地产市场供需结构性矛盾突出等因素，导致房地产价格涨幅过大，并从房价收入比、租价房价比及房价与CPI的同步率几个指标来反映价格偏离其合理价值区间的现象。本文最后一部分，主要从调节供给和需求两方面入手，对中国房地产市场价格的宏观调控提出相关对策建议，主要包括：改革土地政策和保障房制度，增加供给；发挥税收、金融政策对价格的调节作用；通过研究财政货币政策的综合运用，改变房地产市场的供给需求曲线，最终使房地产市场达到供求平衡状态。