北京市房地产业高位运行及其对经济增长的影响

摘要

房地产业在国民经济发展中处于支柱地位，对其发展作用重大。但伴随房地产业的快速发展，地王频现，房价疯长，房地产出现发展过热问题。房地产业具有产业链长、关联性强等特点，其健康发展关联到众多产业发展。但是，房地产业过热发展亦会引起房地产业及其相关产业乃至宏观经济剧烈波动。
　　因此，鉴于北京市房地产业发展在全国具有典型性和代表性，将着重从宏观层面量化分析北京市房地产业高位运行对国民经济的正向增长和负向损失，为明确该地区房地产业未来的定位和发展方向提供依据。
　　高位运行应作为对房地产发展的一个阶段描述，包含了过热甚至泡沫两种情况。对其判断将基于经济增长理论，房地产业发展宏观指标体系的建立，首先选取房地产投资占GDP比重、房价增长率与GDP增长率之比以及房价收入比三个指标，对北京市房地产业划分为三个阶段，2000-2004年快速发展阶段、2005-2010年高位运行阶段、2011-2013年平稳增长阶段。
　　进一步地，本文通过增长值法、增长拉动率及回归分析等方法从正负两个方面分别测算不同阶段下北京市房地产业对宏观经济的影响，特别是对高位运行下北京市房地产业对宏观经济的影响进行综合评价。研究发现，自2005年起，北京市房地产业开始趋于高位运行，尽管产值规模大，但贡献率趋于下降:2005-2010年房地产业高位运行，对经济增长虽仍具有贡献与拉动经济增长的作用，但其贡献率较之快速发展阶段由12.22％降至7.12％，对GDP的增长拉动效率由1.3降至1.1，对宏观经济增长效率存在危害。在2011年至今的平稳增长阶段，由于阶段发展特征，其对经济的贡献率更低只达到5.79％，也不能很好地发挥其支柱产业作用，对经济增长的拉动不及快速发展阶段。由此看来，高位运行会致使房地产业对宏观经济产生正负双向影响且负面影响扩展的问题，从而导致房地产业表面繁荣实则潜藏危机的可能，因此，控制房地产业价格虚涨、稳定发展房地产业态势是该产业的发展方向。
　　进一步地，本文认为，鉴于房地产业自身贡献率较大且具有较长的产业链，其健康发展对国民经济的带动效应比较明显，北京市房地产业仍应定位为支柱产业。其发展方向不能仅顾及经济的快速增长，应更好的发挥房地产市场的民生作用，稳定发展。在一级市场，要增加政府对保障房的投资，完善保障住房机制，规范政府行为;二、三级市场规范发展，优化资源配置，促进租赁市场的规范发展，解决流动人口需求;同时需进行税制的改革，重保有环节税收以及差别化税收，有效抑制房地产市场投机需求，满足刚性需求，促进北京市房地产业的合理回归，实现与宏观经济的协调、稳定、可持续发展。

目录

声明

摘要

1 导论

1．1 选题意义与目的

1．2 国内外研究现状

1．2．1 国外研究现状

1．2．2 国内研究现状

1．3 研究内容与方法

1．3．1 高位运行概念界定

1．3．2 研究内容

1．3．3 研究方法

1．4 论文主要创新点

2 北京房地产与宏观经济发展历程

2．1 北京房地产发展历程

2．1．1 住房制度改革，明确支柱产业地位

2．1．2 政府调控措施，促进健康发展

2．2 北京房地产与经济增长问互动发展历程

3 北京房地产高位运行判断及划分

3．1 指标体系

3．1．1 生产投资环节

3．1．2 交易消费环节

3．1．3 指标选取

3．2 北京市房地产业阶段划分及高位运行评判

3．2．1 房地产开发投资占GDP比重

3．2．2 房地产价格增长率与GDP增长率之比

3．2．3 房价收入比

3．2．4 北京房地产阶段划分

4 北京房地产对经济增长拉动分析

4．1 相关理论和方法

4．1．1 经济增长理论

4．1．2 房地产业发展与经济增长

4．1．3 产业贡献率测算方法

4．2 北京房地产直接拉动经济增长实证分析

4．2．1 增长值法测算直接贡献率

4．2．2 增长拉动率法测算直接贡献率

4．2．3 线性回归模型测算弹性系数

4．3 结果分析与评价

5 北京市房地产业高位运行对经济增长的损失量化分析

5．1 不同发展阶段影响分析

5．1．1 增加值法分阶段测算分析

5．1．2 增长拉动率法分阶段测算分析

5．1．3 分阶段线性回归分析

5．2 实证结果分析

6 结论与建议

6．1 主要结论

6．1．1 北京房地产高位运行判断及阶段划分

6．1．2 房地产高位运行不利于拉动经济增长

6．1．3 北京房地产仍应定位支柱产业

6．2 相关建议

6．2．1 稳定发展北京房地产

6．2．2 投资应注重保障房建设

6．2．3 规范政府职能，促进房地产业合理回归

6．2．4 发展二、三级市场，促进资源优化配置

6．2．5 规范租房市场，稳定房地产发展

6．2．6 加大房地产保有环节征税，实行差别化税率

参考文献

在学期间发表的学术论文及研究成果

致谢