珠江地产项目的目标管理研究

摘要

2014年后，房地产供求结构转变，市场进入理性调整期，同时也进入了分化期。一方面受土地成本升高、政策调控常态化、税收财务规范化等多重因素影响，利润率逐年下降;另一方面，随着整个行业的并购速度加快，企业管理半径拓宽，全开发周期的管理难度增加。多数房地产企业普遍存在开发成本高企、管理系统不到位等问题，在这一关键转型期，探索新的精细化商业管控模型，进一步练好自身的专业化内功，将是房企转型升级的主要出路之一。
　　本文通过珠江地产标杆E11项目作为“两书三控”的研究对象，充分梳理房地产开发项目的所有问题，借用管理模型将拿地到开发建设到取得房产证的所有细节工作都前置化、目标计划化，把整个工期、投资、预算、销售等所有的活动都精算化，将前置工作和目标管理整合起来，提炼出标准化的目标管控模型。“两书三控”主要是确定项目的整体经营目标，该目标贯穿于项目的开发全周期中。为保障目标的实现，珠江地产建立了全面预算、责任合同、BI系统及对账单、全面预算绩效考核体系等，确保在年度、季度、月度的时间周期内都有对生产运营和投资经营的监控。通过这一闭环管控系统的研究，以期为房地产企业推进目标管理的转型升级提供参考。

目录

声明

摘要

1 引言

1．1 研究背景与意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 研究技术路线

1．3 研究方法

1．4 主要研究内容

1．5 本文要解决的问题

2．1 企业目标管理

2．1．1 企业目标管理概念

2．1．2 目标管理的核心指标与特征

2．1．3 目标管理的制定与实施

2．2 房地产企业的目标管理

2．2．1 房地产企业目标管理发展历程

2．2．2 房地产企业目标管理研究现状

2．2．3 房地产企业目标管理的定义

2．2．4 房地产企业目标管理的核心要点

3 珠江地产目标管理外部动因分析

3．1 融资环境的新挑战

3．2 土地成本不断高企

3．3 行业增长放缓

4 珠江地产目标管理内部动因分析

4．1 公司发展脱离市场主旋律

4．2 生产要素优势急需转化为企业价值优势

5 目标管理模型的设计

5．1 两书三控模型简介

5．2 目标的确定与展开

5．2．1 项目目标确定

5．2．2 项目目标展开

5．3 项目目标实施

5．3．1 营销管控(价值控)

5．3．2 大生产管控(进度控)

5．3．3 融资与资金管控(现金流控)

6 目标过程管控工具与考核体系

6．1 全面预算

6．2 BI系统

6．3 运营周报管控表

6．4 对账单计划

6．5 目标过程考核体系

6．5．1 组织绩效考核指标体系

6．5．2 个人绩效考核指标体系

6．5．3 考核流程

6．5．4 考核结果的运用

7 试点阶段存在的问题与优化

7．1 试点阶段存在的问题

7．1．1 前期成本调研不足

7．1．2 设计变更缺乏协同性

7．1．3 产品标准更新速度滞后

7．2 实施过程中纠正措施

7．2．1 优化企业组织架构与增加成本管理职能

7．2．2 完善信息联动平台机制

7．2．3 加强设计指令及变更指令管理

7．2．4 产品研发建设与推动

7．2．5 强化限额设计与建立奖惩机制

8 研究结论与建议

参考文献

学术论文和研究成果

后记