物業管理服務業採用公寓大廈管理契約之策略分析

摘要

本文使用半结构性访谈法访谈台湾物业管理专业经理人,从公寓大厦管理契约之生产与交易成本以及SWOT分析,探讨台湾物业管理服务业对于公寓大厦管理所采用之契约模式与相关策略.本文发现,在生产成本上,顾问式契约之契约报价确低於全责式契约,在交易成本上,顾问式契约相对于全责式契约在事前、事中与事後等11顼交易成本专案皆较低,但若采用有额外委托事项的方式之顾问式契约,即会变成类似部分委托管理模式,则反而交易成本会增加.在SWOT分析上,顾问式契约具有节省公司人事成本与减轻公司税赋负担等二项优势,但也有管理权责不易划分、管理品质不易维护、容易造成劳资纠纷等三项劣势.不过却也具有提升得标机会、提升客户数量、降低外部查核次数等三项机会,但也隐含有职灾事件之连带赔偿、监守自盗之连带赔偿、企业社会形象易受损、可能面临补税之风险等四项威胁.在建议策略方面,在善用优势与机会下,建议可实行锁定经费不足社区、锁定契约总价采最低标社区、以物业管理顾问公司为签约主体、强化人员安全查核机制等四项策略;在善用劣势与机会下,建议可实行建立专责顾问式契约监督模式、提升与管委会构通次数、强化员工自我考核机制、明确告知雇佣身份等四项策略;在善用优势与威胁下,建议可实行协助管委会成立投保单位、协助管委会投保员工诚实险、利用节省经费回馈员工与社会、避免代收代付员工薪资等四个策略;在善用劣势与威胁下,建议可实行重要契约内容以显着方式标示、强化劳动契约之权益内容说明等两个策略.