一种商业地产租赁管理系统及基础建筑信息创建方法

摘要

本发明公开了一种商业地产租赁管理系统及基础建筑信息创建方法，涉及信息管理技术领域；本发明基于传统的商业地产租赁管理系统进行改进，在基础信息模块录入并创建商业地产的基础建筑信息后，通过基础信息重置模块实时监控租决管理模块，并在租决管理模块创建出租户入库单或租户出库单时的重置基础信息模块，及时完成商业地产基础建筑信息的重置更新，为管理系统后续的租赁佣金计算、租赁率计算、租赁维护等工作奠定好数据基础。

说明书

技术领域

本发明涉及信息管理技术领域，具体涉及一种商业地产租赁管理系统及基础建筑信息创建方法。

背景技术

随着商业地产市场的逐渐扩大以及各种政策的支持，越来越多的公司和企业都进入了商业地产租赁市场，除了流量的获取，更多的产生了对商业地产、订单、账务、公司人员的管理需求。

传统商业、办公不动产的资产管理，主要分为4个阶段：投融阶段、建设阶段、经营管理阶段、和资产退出4个阶段；其中，经营管理作为资产投资、建设后的主要管理环节，是实现资产保值增值的重要阶段；然而传统的商业地产经营管理手段是通过Excel台账等方式对签约租户进行逐个管理，对于具有多铺位的具有一定难度，且通过台账方式容易存在指标造假的情形，且传统的商业地产经营管理系统的商业地产基础建筑信息根据建设阶段固化设计，在实际业务中，当可租赁面积发生变化时，管理系统无法很好的适应。

发明内容

本发明所要解决的技术问题是：传统的商业地产租赁经营管理手段在面对多铺位情形不适用，且管理系统的商业地产基础建筑信息固定化设计，在实际业务使用中不便于更改；本发明目的在于提供一种商业地产租赁管理系统及方法，基于传统的商业地产租赁管理系统进行改进，在基础信息模块录入并创建商业地产的基础建筑信息后，通过基础信息重置模块实时监控租决管理模块，并在租决管理模块创建出租户入库单或租户出库单时的重置基础信息模块，及时完成商业地产基础建筑信息的重置更新，为管理系统后续的租赁佣金计算、租赁维护做好数据基础。

本发明通过下述技术方案实现：

本方案提供一种商业地产租赁管理系统，包括：

基础信息模块，用于录入并创建商业地产的基础建筑信息，所述基础建筑信息包括：铺位信息、铺位可租赁面积信息和商业地产的总可租赁面积信息；

租决管理模块，用于以为单位创建租户入库单和租户出库单；

基础信息重置模块，用于监控租决管理模块，并在租决管理模块创建出租户入库单或租户出库单时重置基础信息模块。

本方案工作原理：传统的商业地产租赁经营管理手段在面对多铺位情形不适用，且管理系统的商业地产基础建筑信息固定化设计，在实际业务使用中不便于更改；本发明目的在于提供一种商业地产租赁管理系统及方法，基于传统的商业地产租赁管理系统进行改进，在基础信息模块录入并创建商业地产的基础建筑信息后，通过基础信息重置模块实时监控租决管理模块，并在租决管理模块创建出租户入库单或租户出库单时的重置基础信息模块，及时完成商业地产基础建筑信息的重置更新，为管理系统后续的租赁佣金计算、租赁维护做好数据基础。

在商业地产租赁管理系统部署商业地产的建筑信息时，通过锚定测绘报告中的可租赁面积构建，建筑信息为固定化模板，但是商业地产租赁管理系统实际业务中可能存铺位拆分或合的情况，导致铺位数量变化，也可能会导致可租赁面积的变化，需要及时修改基础建筑信息，以免对后续出租率计算、出租佣金计算等管理维护流程造成误差；本方案通过基础信息重置模块实时监控租决管理模块，并在租决管理模块创建出租户入库单或租户出库单时重置基础信息模块，在只要有租户入库或租户出库的情形下酒精性一次基础信息重置。

本方案提供了一种新的技术构思：在首次部署商业地产的基础建筑信息时，通过基础信息重置模块对基础信息模块的基础建筑信息进行实时跟进改进，相当于可自动调节的基础信息模块，调节触发机制为新的租户入库单或租户出库单。新的租户入库单或租户出库单，需要根据对应铺位的建筑信息创建，能够及时发现铺位的拆分或合并，及时更新基础建筑信息中的铺位信息变化。

构建商业地产租赁管理系统时，在首次部署商业地产的基础建筑信息时，通过锚定测绘报告中的建筑信息(建筑面积GFA，经营建筑面积GRA，可租赁面积NLA等信息)，通过创建楼栋、楼层、铺位、多径点位实现商业地产物理层面与租赁管理系统层面的一一映射，每个铺位都根据测绘报告预测或实测录入其可租赁面积NLA；每个铺位的NLA加在一起，计作商业地产的总可租赁面积NLA`；部署完成后，商业地产租赁管理系统会自动计算预测或实测报告的NLA与NLA`是否存在差异并提示，信息录入及确认后，即可创建出当前基础建筑信息。

进一步优化方案为，还包括管理中心，

所述基础信息模块录入基础建筑信息后，经管理中心授权后创建基础建筑信息；

所述基础信息重置模块发现租决管理模块创建出租户入库单或租户出库单时，立即向管理中心发送重置请求，并在管理中心授权的情形下重置基础信息模块。

进一步优化方案为，所述基础信息重置模块，还用于在铺位信息或铺位可租赁面积变更时，经管理中心授权重置基础信息模块。

进一步优化方案为，所述租决管理模块还包括：铺位租赁合同管理单元，用于管理合同签订、合同新增、合同变更和合同清算；

佣金政策管理单元，用于提供一铺一价管理流程，作为合同签订、合同新增、合同变更和合同清算的约束条件。

本方案中的管理中心可以相当于审批中心，后续进行基础信息模块调整时，如涉及到铺位信息变更，特别是引起NLA变化的情况，可以将基础建筑信息有效传达至业务主管级别的管理中心进行审批，从而规避基础信息错误造成的数据指标计算错误；同时对NLA的严格审核管理，可以有效锁定资产项目的真实运营情况，避免业务管理中的指标造假(例如减少NLA，使得出租率看起来较高的情况)。管理中心可以设置单级或多级，引起NLA变化的情况可以进行多级管理中心的审批，未引起NLA变化的情况可以进行单级管理中心的审批。

在录入商业地产的基础建筑信息、创建租户入库单或租户出库单、重置基础建筑信息时，通过与管理中心进行交互，在经管理中心授权后才进行相应的响应，以便于对NLA进行严格审核管理，有效锁定商业地产的租赁项目的真实运营情况，避免业务管理中的指标造假现象。

除了租户入库单或租户出库单变更可能引起铺位数量和NLA变化，本方案还考虑到了运营方或物业自用面积的增减，和工程改造等原因造成的NLA变化，也作为重置基础信息模块的调节触发机制，实现基础建筑信息的及时更新。

进一步优化方案为，在所有铺位可租赁面积之和与商业地产的总可租赁面积信息相等的情形下，所述基础信息模块创建基础建筑信息；所述基础信息重置模块向管理中心发送重置请求。

进一步优化方案为，还包括客商管理模块，用于根据租户入库单录入租户信息，并对各个租户基于不同的业态进行分类管理；还用于定期对录入的租户信息进行排查；

所述客商管理模块与多个第三方企业数据库匹配，客商管理模块根据租户信息调取第三方企业数据库中的相关企业工商信息。

客商管理模块定期对录入的租户信息进行排查，避免租户遗漏变更现象；一般商业租户的品牌和承租方不一定是同一主体，品牌入库主要在于选择业态，通过对各个租户基于不同的业态进行分类管理；租户入库主要在于公司主体信息录入，租户入库一般其工商信息较为繁琐，通过连接到第三方数据库(如天眼查、企查查等)匹配、同步企业工商信息，减少人工录入。客商管理模块的工作也需要与管理中心进行交互审批后配置。

本方案还提供一种商业地产租赁基础建筑信息创建方法，基于上述商业地产租赁管理系统实现，包括步骤：

步骤一，录入并创建商业地产的基础建筑信息，所述基础建筑信息包括：铺位信息、铺位可租赁面积信息和商业地产的总可租赁面积信息；

步骤二，获取租户出入信息，包括租户入库单和租户出库单；

步骤三，实时监控基础建筑信息和租户出入信息，并根据基础建筑信息和租户出入信息的变更重置基础建筑信息。

进一步优化方案为，步骤三包括以下步骤：

当出现租户入库单变化、租户出库单变化、铺位可租赁面积变化和商业地产的总可租赁面积变化中的任意一种情形时重置基础建筑信息。

进一步优化方案为，当租户入库单变化或租户出库单变化时，重置基础建筑信息包括方法：

步骤一，调取商业地产的当前基础建筑信息；

步骤二，判断：

当租户入库单增加时，判断铺位数量是否变化：若是，则以当前基础建筑信息作为重置后的基础建筑信息；否则，查找出租户出入信息变更的变更楼层，在当前基础建筑信息中重新录入变更楼层的铺位信息和铺位可租赁面积信息；

当租户出库单增加时，判断铺位数量是否变化：若是，则以当前基础建筑信息作为重置后的基础建筑信息；否则，查找出租户出入信息变更的变更楼层，在当前基础建筑信息中重新录入变更后楼层的铺位信息和铺位可租赁面积信息；

进一步优化方案为，步骤二还包括：当租户入库单和租户出库单同时增加，且增加的租户入库单与租户出库单对应为同一铺位时，以当前基础建筑信息作为重置后的基础建筑信息。

本发明与现有技术相比，具有如下的优点和有益效果：

本发明提供的一种商业地产租赁管理系统及基础建筑信息创建方法，基于传统的商业地产租赁管理系统进行改进，在基础信息模块录入并创建商业地产的基础建筑信息后，通过基础信息重置模块实时监控租决管理模块，并在租决管理模块创建出租户入库单或租户出库单时的重置基础信息模块，及时完成商业地产基础建筑信息的重置更新，为管理系统后续的租赁佣金计算、租赁率计算、租赁维护等工作奠定好数据基础。

本方案提供了一种新的技术构思：在首次部署商业地产的基础建筑信息时，通过基础信息重置模块对基础信息模块的基础建筑信息进行实时跟进改进，相当于可自动调节的基础信息模块，调节触发机制为新的租户入库单或租户出库单。新的租户入库单或租户出库单，需要根据对应铺位的建筑信息创建，能够及时发现铺位的拆分或合并，及时更新基础建筑信息中的铺位信息变化。

附图说明

为了更清楚地说明本发明示例性实施方式的技术方案，下面将对实施例中所需要使用的附图作简单地介绍，应当理解，以下附图仅示出了本发明的某些实施例，因此不应被看作是对范围的限定，对于本领域普通技术人员来讲，在不付出创造性劳动的前提下，还可以根据这些附图获得其他相关的附图。在附图中：

图1为商业地产租赁管理系统结构示意图；

图2为商业地产租赁基础建筑信息创建方法流程示意图。

具体实施方式

为使本发明的目的、技术方案和优点更加清楚明白，下面结合实施例和附图，对本发明作进一步的详细说明，本发明的示意性实施方式及其说明仅用于解释本发明，并不作为对本发明的限定。

传统的商业地产租赁管理手段是通过Excel台账对签约租户进行管理，存在以下问题：规范性差：合同难以模板化管理，基于合同的应收实收管理效率低；效率低：难以快速识别资产低效部分(长期空置、低租金等)和溢价部分；历史数据难以利用：往年数据难以快速有效利用；资产管理难规范：不同资产项目的指标理解容易产生偏差，计算公式难以统一；市场上也有一些软件产品，提供了租约合同管理的功能，但是没有一个完整的从基础信息、业态规划、品牌库、租户库、招商、运营、收支、数据分析统一考虑的系统，且审批机制与业务实际不匹配：以招商合同审批为例，一般系统针对新增的招商合同只设置一个审批流程，但招商的判断条件较多，实际使用中，需要有不同的审批流程到不同层级的管理者；不同的运营管理方，对参数的设置也会不同。实际业务中线上系统数据和线下实际情况有差异，未提供如何校正校准的思路和方法。

鉴于此，本发明提供以下实施例解决上述技术问题：

实施例1

本实施例提供一种商业地产租赁管理系统，如图1所示，包括：

基础信息模块，用于录入并创建商业地产的基础建筑信息，所述基础建筑信息包括：铺位信息、铺位可租赁面积信息和商业地产的总可租赁面积信息；

租决管理模块，用于以为单位创建租户入库单和租户出库单；

基础信息重置模块，用于监控租决管理模块，并在租决管理模块创建出租户入库单或租户出库单时重置基础信息模块。

基础信息模块通过先上传预测、实测报告，即可锚定建筑信息(GFA-建筑面积、GRA-经营建筑面积、NLA-可租赁面积)，其中NLA可租赁面积是数据分析单元中各项指标的重要参数。

所述重置基础信息模块可以是重新更新整个商业地产的基础建筑信息，也可以是保留原有的基础建筑信息，只针对新创建的出租户入库单或租户出库单所对应铺位的基础建筑信息进行更新。

在首次部署商业地产的基础建筑信息时，通过基础信息重置模块对基础信息模块的基础建筑信息进行实时跟进改进，相当于可自动调节的基础信息模块，调节触发机制为新的租户入库单或租户出库单。新的租户入库单或租户出库单，需要根据对应铺位的建筑信息创建，能够及时发现铺位的拆分或合并，及时更新基础建筑信息中的铺位信息变化。

构建商业地产租赁管理系统时，在首次部署商业地产的基础建筑信息时，通过锚定测绘报告中的建筑信息(建筑面积GFA，经营建筑面积GRA，可租赁面积NLA等信息)，通过创建楼栋、楼层、铺位、多径点位实现商业地产物理层面与租赁管理系统层面的一一映射，每个铺位都根据测绘报告预测或实测录入其可租赁面积NLA；每个铺位的NLA加在一起，计作商业地产的总可租赁面积NLA`；部署完成后，商业地产租赁管理系统会自动计算预测或实测报告的NLA与NLA`是否存在差异并提示，信息录入及确认后，即可创建出当前基础建筑信息。

还包括管理中心，基础信息模块录入基础建筑信息后，经管理中心授权后创建基础建筑信息；

基础信息重置模块发现租决管理模块创建出租户入库单或租户出库单时，立即向管理中心发送重置请求，并在管理中心授权的情形下重置基础信息模块。

基础信息重置模块，还用于在铺位信息或铺位可租赁面积变更时，经管理中心授权重置基础信息模块。

在所有铺位可租赁面积之和与商业地产的总可租赁面积信息相等的情形下，所述基础信息模块创建基础建筑信息；所述基础信息重置模块向管理中心发送重置请求。

进一步优化方案为，所述租决管理模块还包括：铺位租赁合同管理单元，用于管理合同签订、合同新增、合同变更和合同清算；

佣金政策管理单元，用于提供一铺一价管理流程，作为合同签订、合同新增、合同变更和合同清算的约束条件。佣金政策管理单元目的在于预设铺位出租的边界条件；一般每年设置1次所有铺位的租金和物业费的最低要求。

佣金政策管理单元设置完成后，需要向管理中心发起一铺一价的审批，一般会到总经理级别的角色进行一铺一价的审批。一般每年设置3种类型的佣金政策：内部员工政策、重点租户政策、通用型政策；设置完成后，需要发起佣金政策审批，一般会到业务主管级别进行确认。

一铺一价和佣金政策一般是一个资产项目每年都会进行的业务预算条件设置/经营约束条件，一铺一价约束的是收入的下限，佣金政策约束的是佣金支出的上限；一铺一价审批完成后，每个铺位的租金和物业费会作为合同管理中的预设条件，如果在合同新增、修改中出现租金或物业费低于预设条件的情况，则系统可以自动触发对应的审批流程；佣金政策审批完成后，合同新增中如产生佣金则按照佣金政策审批的预设条件进行约束，如果超出佣金政策约束条件，则系统自动触发对应的审批流程。

实施例2

本实施例在上一实施例的基础上，还包括客商管理模块，用于根据租户入库单录入租户信息，并对各个租户基于不同的业态进行分类管理；还用于定期对录入的租户信息进行排查；

所述客商管理模块与多个第三方企业数据库匹配，客商管理模块根据租户信息调取第三方企业数据库中的相关企业工商信息。

客商管理模块要针对集团性质或多项目统一管理的情况，可以按照运营管理要求设置统一的业态划分，业态划分可设置多个等级，例如：

1，主力店(1级)-超市(2级)-大型卖场(3级)；

2，餐饮(1级)-轻餐(2级)-小吃(3级)。

客商管理模块定期对录入的租户信息进行排查，避免租户遗漏变更现象；一般商业租户的品牌和承租方不一定是同一主体，品牌入库主要在于选择业态，通过对各个租户基于不同的业态进行分类管理；租户入库主要在于公司主体信息录入，租户入库一般其工商信息较为繁琐，通过连接到第三方数据库(如天眼查、企查查等)匹配、同步企业工商信息，减少人工录入。客商管理模块的工作也需要与管理中心进行交互审批后配置。

实施例3

本实施例提供一种商业地产租赁基础建筑信息创建方法，基于上一实施例所述的一种商业地产租赁管理系统实现，无图2所示，包括步骤：

步骤一，录入并创建商业地产的基础建筑信息，所述基础建筑信息包括：铺位信息、铺位可租赁面积信息和商业地产的总可租赁面积信息；

步骤二，获取租户出入信息，包括租户入库单和租户出库单；

步骤三，实时监控基础建筑信息和租户出入信息，并根据基础建筑信息和租户出入信息的变更重置基础建筑信息。步骤三包括以下步骤：

当出现租户入库单变化、租户出库单变化、铺位可租赁面积变化和商业地产的总可租赁面积变化中的任意一种情形时重置基础建筑信息。

实施例4

在上一实施例的基础上，本实施例在当租户入库单变化或租户出库单变化时，重置基础建筑信息包括方法：

步骤一，调取商业地产的当前基础建筑信息；

步骤二，判断：

当租户入库单增加时，判断铺位数量是否变化：若是，则以当前基础建筑信息作为重置后的基础建筑信息；否则，查找出租户出入信息变更的变更楼层，在当前基础建筑信息中重新录入变更楼层的铺位信息和铺位可租赁面积信息；(当租户入库单增加对应的情况可能是：(1)原有的空铺位租给租户1，铺位数量并没有发生变化，对应的可租赁面积也没有变化，这时就不必重置，直接以最新的基础建筑信息作为重置后的基础建筑信息，减少重置基础建筑信息过程的时间，提高管理效率；(2)原有的租户1将铺位A和铺位B合并或将铺位A拆分给其他租户，这时铺位数量发生变化，有可能导致可租赁面积变化，则只对应更新相应的楼层，以减少重置基础建筑信息过程的时间，提高管理效率)

当租户出库单增加时，判断铺位数量是否变化：若是，则以当前基础建筑信息作为重置后的基础建筑信息；否则，查找出租户出入信息变更的变更楼层，在当前基础建筑信息中重新录入变更后楼层的铺位信息和铺位可租赁面积信息；(当租户出库单增加对应的情况可能是：(1)原有租户1退租，铺位数量并没有发生变化，对应的可租赁面积也没有变化，这时就不必重置，直接以最新的基础建筑信息作为重置后的基础建筑信息，减少重置基础建筑信息过程的时间，提高管理效率(2)原有的租户1将铺位A拆分后分别租给租户2，租户3和租户4，租户4退租，这时铺位数量发生变化，有可能导致可租赁面积变化，则只对应更新相应的楼层，以减少重置基础建筑信息过程的时间，提高管理效率。)

当租户入库单和租户出库单同时增加，且增加的租户入库单与租户出库单对应为同一铺位时，以当前基础建筑信息作为重置后的基础建筑信息。(当当租户入库单和租户出库单同时增加对应的情况可能是：租户1退租铺位A，租户2承租铺位A，铺位数量并没有发生变化，对应的可租赁面积也没有变化，这时就不必重置，直接以最新的基础建筑信息作为重置后的基础建筑信息，以减少重置基础建筑信息过程的时间，提高管理效率。)

以上所述的具体实施方式，对本发明的目的、技术方案和有益效果进行了进一步详细说明，所应理解的是，以上所述仅为本发明的具体实施方式而已，并不用于限定本发明的保护范围，凡在本发明的精神和原则之内，所做的任何修改、等同替换、改进等，均应包含在本发明的保护范围之内。