SammendragMed eiendomsutvikling kommer også risiko. I tidlig fase aveiendomsutviklingsprosjekter er håndteringen av risiko vesentlig for å sikre atprosjektet blir en økonomisk suksess. Med dette som bakgrunn ble oppgavenshovedproblemstilling:- Hvordan er risikohåndteringen i eiendomsutviklingsprosjekters tidlige fase?Hovedproblemstillingen ble belyst gjennom underproblemstillingene:- Hvordan er utviklerrisikoen gjennom eiendomsutviklingsprosessen?- Hvilke faktorer påvirker utvikleres risikoavveiingen?- Hvordan bruker utviklere risikohåndterende verktøy?Til å belyse problemstillingene har det blitt benyttet kvalitativ metode, der både teoriog empiri ble anvendt. Den første underproblemstillingen blir kun behandlet teoretisk,mens de to andre underproblemstillingene blir behandlet både teoretisk og empirisk. Iteoridelen har eksisterende litteratur blitt brukt der det var tilgjengelig, og ny teori bleutviklet der det var behov for det. I empiridelen ble det gjennomført dybdeintervju avfem eiendomsutviklere for å kartlegge hvordan de håndterer risiko i praksis.Utviklingen til den totale risikoen i utviklingsprosjekter vil variere ut fra prosjektetssæregenhet. Generelt er risikoen gjerne lav i begynnelsen av prosjektet, selv omusikkerheten er stor. Dette fordi konsekvensene ved hendelser er små ettersom litekapital er investert på dette tidspunktet. Umiddelbart etter tomtekjøpet er gjort vilimidlertid risikoen øke, da mengde investert kapital stiger, og usikkerheten fremdeleser stor. Når reguleringsstatus klargjøres og prosjekteringen gjennomføres vilkonsekvensene ved en hendelse øke og usikkerheten reduseres, hvilket samlet vilredusere risikoen.Av faktorer som påvirker utvikleres risikoavveiing ble det presentert flere alternativer.De intervjuede eiendomsutviklerne var imidlertid samstemte om at erfaring ogkompetanse er det som ligger til grunn for avgjørelsen om hvilke risikoer de skal ta,og hvilke de ønsker å redusere. Utvikler vil derfor kunne påta seg en risiko som villevært større for samarbeidspartnere eller konkurrenter uten den samme erfaringen.Risiko for eiendomsutviklere ble delt inn i de syv hovedgruppene: Reguleringsrisiko,institusjonell risiko, media- og pressgrupperisiko, utbyggingsrisiko,finansieringsrisiko, markedsrisiko og prosjektintern risiko. Disse ble vurdert til å haulike deler av usystematisk risiko ut fra utviklers spredning i geografi og segmenter.Dette for å vurdere om hvilke risikogrupper som kunne reduseres på porteføljenivågjennom risikohåndteringsverktøyet diversifisering. På prosjektnivå bleundersøkelser, kontrakt med grunneier, finansielle kontrakter, forhåndssalg og -utleieog byggetrinnsorganisering vurdert ut fra påvirkningsmuligheter på de ulikerisikogruppene. Gjennom empirien som ble samlet inn kom det frem at undersøkelser,kontrakt med grunneier, forhåndssalg og –utleie og byggetrinnsorganisering ervanlige risikohåndterende verktøy utviklerne bruker til å redusere reguleringsrisiko,utbyggingsrisiko og markedsrisiko.AbstractWith all real estate development there are risks involved. In the early phase of realestate development projects, risk management is essential to ensure that the projectbecomes an economic success. With this in mind, the thesis’ main issue is:- How is risk management handled in the early phase of real estatedevelopment?Three leading questions are sought to be answered through this thesis to support themain issue:- How is the development risk throughout the real estate development process?- Which factors influence real estate developers’ risk trade-off?- How do real estate developers use risk managing tools?To answer the issues, qualitative method, in which both theory and empirical data wasused, was involved. The first main question will only be studied theoretically, whilethe other two are studied both theoretically and empirically. In the theoretical sectionof this thesis, existing literature has been used where it was available, and new theorywas developed where this was needed. In the empirical section of this thesis, in-depthinterviews of five real estate developers were conducted to determine how theyeffectively manage risk in their daily operations.The development of the overall risk of the real estate development process willdepend on the characteristics for each individual project. In general, the risk tends tobe low at the beginning of a project, even though the uncertainty level is high. This isbecause little capital is invested at this time, and thus the consequences of events aresmall. Immediately after the property has been purchased, however, the risks increaseas the quantity of investment increases, and the uncertainty level is still high. Whenthe zoning status is clarified and the engineering is completed, the consequences of anincident increases and uncertainty decreases, which as a result will reduce the risk.This development will typically continue until the project is finished.Of the factors that affect the real estate developers’ risk trade-off, several optionswere presented. The real estate developers whom were interviewed for this thesis,however, agree that experience was what is used as the basis for the decision aboutwhich risks to accept and which they want to reduce. Experienced real estatedevelopers will as a result of this be able to accept a greater risk than partners orcompetitors without the same experience.The risks that real estate developers are exposed to were divided into seven groups:zoning risk, institutional risk, media- and pressure group risk, construction risk,finance risk, market risk and project risk. These groups were considered to have adifferent extent of diversifiable risk based on the developers geographical locationand market segments. This was done to assess which of the different risk groups thatcould be reduced at the portfolio level using diversification as a risk management tool.At the project level, surveys, contracts with the landowner, financial contracts, presalesand -rentals and stage organization, was assessed by their ability to exertinfluence on the different risk groups. Through the empirical data collected it wasfound that investigations, contract with the landowner, pre-sale and -rental and stageorganization are common risk managing methods developers use to reduce regulatoryrisk, construction risk and market risk.
展开▼
