宅基地“三权分置”中的“使用权”:试点样态与法律设计

摘要

以政策文本和试点实践来看,宅基地“三权分置”政策所提“适度放活使用权”中的“使用权”并非《民法典》中的宅基地使用权,应将其界定为宅基地租赁权,这样可以一体解释试点实践中盘活闲置宅基地的多种流转方式。宅基地资格权为成员权,不属于宅基地“三权分置”的权利结构。在坚持集体土地所有权和宅基地使用权的基础上,增设宅基地租赁权延长土地利用权利链,将宅基地“三权分置”表达为“集体土地所有权、宅基地使用权、宅基地租赁权”,应赋予租赁权登记能力和抵押权能,增强其物权效力。宅基地租赁权包括意定租赁权和法定租赁权。法定租赁权在非本集体经济组织成员因继承、买卖、抵押权实现等方式取得农民房屋所有权,但无法取得宅基地使用权时产生,既可以由宅基地使用权派生,也可以由集体土地所有权派生。其期限可与建设用地使用权保持一致,最长期限不得超过70年。