商品房虚假按揭贷款下四类法律行为的效力分析

摘要

商品房虚假按揭贷款是指开发商冒用或借用他人名义,虚构与他人的商品房买卖合同,向银行抵押借款的情形。在司法实践中,涉及认定该情形下各类法律行为效力的纠纷频发,但裁判理由并不统一。笔者认为,处理该类纠纷时,应注重法律逻辑与利益衡量的统一,考量行为主体的主观态度。根据名义借款人对虚假按揭是否知情,可将虚假按揭分为冒名按揭与借名按揭。冒名按揭下,买卖合同、借款合同和抵押合同均不成立,保证合同亦不发生法律效力;借名按揭下,买卖合同无效,在银行对虚假按揭知情时,可依间接代理认定借款合同实际约束开发商和银行,在银行不知情时,其享有对借款合同、抵押合同和保证合同的撤销权,若其不行使撤销权,则三类合同均有效。