抵押贷款操作中的几个矛盾及解决设想

摘要

《中华人民共和国企业破产法》的实施,对防止企业间相互拖欠,保护债权人的合法权益起到了积极作用。银行作为企业的最大债权人,在企业破产后如何保障信贷资金的安全,已成为急需研究解决的重大课题。银行抵押贷款具有优先清偿的权利,这对保证信贷资金的安全起到了重要作用,但在实际操作中与现行的法规、制度尚有较多矛盾,需要探讨解决。(一)抵押与“登记”的矛盾由于土地和房产具有保值性质,故目前办理贷款抵押,以房产和土地充当抵押物的比重很大,约占90％以上。而办理一笔合法的房地产抵押贷款,按国务院颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条规定,“土地使用权转让、出租、抵押,当事人不办理土地登记手续.其行为无效,不受法律保护”。办理登记其矛盾是收费过高难以承受。据对西安市调查,目前土地使用证、房产证登记,土地主管部门要收取不低于标定地价40％的土地使用权出让金(《办法》第二十六条规定)。若一个企业因在银行贷款再办理一次登记加上付给银行利息,几乎要承受贷款额50％的费用。这是任何企业都难以承受的。由于收费过高,企业承受不起,所以在实际中难以行通。其次,是“登记”的程序多,时间长。企业申请贷款一般都是急需,而用土地作抵押向银行申请贷款。