《民法典》视域中不动产买受人的法律地位——以“执行异议复议”的修改为中心

摘要

不动产买受人执行异议之诉涉及买受人、申请执行人以及债务人三方利益的权衡,实体与程序交织,效率与公平互现。“执行异议复议”赋予不动产买受人与商品房消费者优先于债务人的金钱债权人的法律地位,无法透过事实物权说、法律物权说、中间权利说以及物权期待理论进行正当化阐释,是司法实践为回应长期以来不动产登记现状而采取的合乎实质正义的权宜之计。随着不动产登记制度的确立,在执行异议之诉时应当废除一般买受人排除强制执行的法律地位,保留商品房消费者在法定条件下享有足以排除强制执行的民事权益,以保障住房消费者的生存利益。在借名购房的情形中,尽管房屋的所有权归属在实体法上存在较大分歧,但在程序法上基于执行异议之诉的实质审查原则,借名人对被执行标的享有的权益足以排除金钱债权人的强制执行。