批量评估方法在我国物业税税基评估中应用研究

摘要

房地产是我国经济中的支柱产业，房地产税收是我国财政收入的重要来源。现行的房地产税制存在诸多问题，已经不能够适应我国房地产市场发展需要，房地产税制改革已成为大趋势。要开征房产税，就必须对房地产税基进行评估，在这种背景下，关于物业税税基评估方法的研究，就具有非常十分重要的意义。批量评估作为物业税税基评估的有效方式，通过使用统一的模型和标准，不仅能在短时间内对大批量的房产进行准确的评估，而且能够达到效率和公平的统一。目前，国外许多国家开始使用计算机辅助的批量评估系统，并且取得了良好的效果。在我国，建立批量评估系统，可以为物业税的开征提供一种高效的评估方法。
　　本文在阅读国内外大量文献的基础上，首先介绍批量评估方法理论与实践，对批量评估理论基础、应用前提、主要程序以及系统构成进行了系统的阐述，并分别介绍国际上的一些国家的批量评估实践运用。在此基础上，从我国现行房地产税制入手，分析物业税税基评估基本问题以及方法，表明引入批量评估方法的必要性。通过公平、效率以及可控性等方面分析，得出基于市场价值的批量评估是适合我国国情的最优选择。此外，运用多元回归分析方法对物业税税基进行定量分析，以北京市海淀区二手房为研究对象，对该区进行二手房批量评估的实证研究，通过一系列评估检验标准，验证了批量评估方法在我国是适用的。因此，对于与模型中的房地产相类似的房地产，可运用该模型迅速的得到评估值，为我国税基评估及具备共性的大批量资产评估提供借鉴。最后，借鉴国际批量评估实践经验以及结合我国具体国情，提出我国应用批量评估方法的配套措施，为批量评估方法在我国的实际应用提供了政策建议。

目录

声明

摘要

1 绪论

1．1 选题背景及意义

1．1．1 选题背景

1．1．2 研究意义

1．2 文献综述

1．2．1 国外相关研究现状

1．2．2 国内相关研究现状

1．2．3 国内外相关研究评价

1．3 研究内容与研究方法

1．3．1 研究内容

1．3．2 拟采取的研究方法

2 批量评估方法理论与实践

2．1 批量评估方法理论

2．1．1 批量评估理论基础

2．1．2 批量评估应用前提

2．1．3 批量评估定义

2．2 批量评估主要程序

2．3 批量评估的技术

2．4 批量评估系统构成及其主要功能分析

2．5 批量评估方法评价

2．6 主要国家批量评估实践

3 我国现行物业税税基评估概述

3．1 现行房地产税收政策及问题

3．1．1 现行房地产税收基本政策

3．1．2 现行房地产税收体系存在的问题

3．2 物业税开征必要性

3．3 税基评估定义及内涵

3．4 物业税税基评估特点

3．5 物业税税基评估方法体系

3．5．1 评估方法适用性

3．5．2 评估对象数量

3．5．3 评估技术手段

3．5．4 校准技术

3．3．5 评估方法小结

3．6 引入批量评估方法的必要性

4 北京市海淀区二手房批量评估实证研究

4．1 评税区域选择

4．2 样本数据来源及分布情况

4．3 研究模型变量的选择

4．4 模型变量量化方法

4．5 批量评估模型的建立

4．5．1 模型的选择

4．5．2 模型的建立

4．6 模型的检验

4．6．1 评估水平的测定

4．6．2 评估一致性的测定

4．7 研究结论

5 批量评估方法应用的配套措施

5．1 制定相关的法律法规

5．2 建立健全税基评估数据库

5．3 先进的评估技术

5．4 广泛的国际合作

5．5 构建全方位的税源监控系统

5．6 建立税基评估争议处理制度

5．7 培养高素质的专业人才

参考文献

附录

作者简历

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