我国上市房地产企业EVA调整项目研究

摘要

房地产行业是关系到国计民生的重要行业，也是支持国家经济增长的支柱产业。近几年，在投资需求的强力推动下，国内商品房销售市场持续升温，房地产价格一路走高，尤其是一二线城市的房价上涨幅度令人咋舌，价格明显超过了自住需求客户的承受能力，房地产企业也被推到了风口浪尖。在这个背景下，如何科学合理的对房地产行业对社会的经济贡献进行评价，以及引导房地产行业健康持续发展显得至关重要。
　　经济增加值EVA是美国斯滕斯特公司提出的、基于对税后营业净利润进行调整并考虑产生这些利润所投入资本的资本成本（包括权益资本成本）之后得出的一种企业绩效评价方法，已在全球范围内受到广泛推广和应用。我国国资委也于2010年在央企绩效考核中引入EVA指标并明确了其计算规则，但这种计算规则的不合理性也逐渐开始暴露。因为在实践应用方面，EVA的计算涉及100多个调整项目，其调整项目的选择应根据行业特点、企业发展战略、按照一定的原则进行，并没有一套普遍使用的计算方法。对于业务复杂的房地产，这点也显得尤为明显。
　　本文运用理论分析与案例分析、定性论述与定量分析相结合的方法对我国上市房地产企业EVA调整项目进行了总体研究。首先，本文根据目前已有的关于EVA调整项目的研究，从关注房地产企业中长期利益的角度，还原房地产企业可持续增长的关键因素，将考核评价机制与房地产行业特性相结合，将EVA原始的调整原则与中国会计准则相结合，将房地产企业EVA调整项目分为四类，即:基于重复计算的EVA调整项目、不反应实际的EVA调整项目、不反应主营业绩的EVA调整项目和基于可持续增长关键因素的EVA调整项目，并对这四类调整项目进行调整方法设计。其次，本文通过选取46个沪深两市房地产上市公司2012-2015年间共4年的平行数据，应用统计模型，对基于可持续增长关键因素的EVA调整项目进行适用性检验并根据检验结果得出我国上市房地产企业EVA调整框架。最后，本文采用案例分析方法对深圳市振业集团2012-2013年的EVA进行了计算分析及有效性检验，以形象的说明以上调整方法带来的实际效果。
　　本文研究结果显示，房地产企业应重视对资本化利息、投资性房地产、土地储备、品牌宣传推广的调整方法，这些调整项目不仅仅关系到经营者业绩的公平公正、同时对企业未来的可持续发展具有重要影响。同时，本文根据研究结果总结出的我国上市房地产企业EVA调整项目及框架，为我国上市房地产企业在EVA计算时提供了参考，同时可为其他行业确定EVA调整项日时提供理论借鉴。

目录

声明

致谢

摘要

1．1 研究背景

1．2 研究目的与研究意义

1．2．1 研究目的

1．2．2 研究意义

1．3 研究内容与研究方法

1．3．1 研究内容

1．3．2 研究方法

1．4 研究框架

2 理论基础与文献综述

2．1 EVA的理论基础

2．1．1 EVA理论的提出

2．1．2 EVA的计算方法

2．1．3 对Stern-Stewart公司EVA调整事项的概述

2．2 国资委定义的EVA调整项目和计算方法

2．3 可持续增长理论概述及模型评析

2．4 国内外关于EVA的研究现状

2．4．1 国外关于EVA的研究理论

2．4．2 国内关于EVA的研究理论

2．4．3 我国上市房地产企业EVA调整项目的文献综述

2．5 本章小结

3 房地产行业概况和EVA的计算特性

3．1 房地产行业概况

3．1．1 房地产行业在国民经济中的地位

3．1．2 房地产行业的特点

3．2 房地产行业EVA适用性、计算特性和调整原则

3．2．1 根据行业区分方法计算EVA的必要性

3．2．2 EVA的房地产行业适用性

3．2．3 房地产行业的计算特性与会计核算

3．3 房地产行业EVA调整原则

4 房地产行业EVA调整项目划分及调整方法设计

4．1 基于重复计算的EVA调整项目及调整方法设计

4．1．1 基于重复计算的EVA调整项目界定

4．1．2 调整方法设计

4．2 不反应实际的EVA调整项目界定及调整方法设计

4．2．1 各项准备金

4．2．2 商誉

4．2．3 递延税项

4．3 不反映主营业绩的调整项目界定及调整方法设计

4．4 基于可持续增长关键因素的调整项目界定及调整方法设计

4．5 房地产行业资本成本的计量

4．5．1 负债资本成本的确定

4．5．2 权益资本成本的确定

5 房地产行业EVA调整项目的适用性和有效性检验

5．1 基于可持续增长的EVA调整项目的适用性检验

5．1．1 研究假设

5．1．2 变量汇总与模型设计

5．1．3 样本选取与数据筛选

5．1．4 实证过程与结果分析

5．1．5 主要结论

5．1．6 EVA调整设计框架

5．2 EVA调整项目的有效性检验—深圳市振业集团EVA计量案例

5．2．1 公司概况

5．2．2 振业集团EVA计算及分析

5．2．3 有效性分析

5．3 本章小结

6．1 本文结论

6．2 本文研究的不足与展望

参考文献

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