中国房地产税收制度改革研究

摘要

改革开放三十多年来，我国房地产市场释放出了巨大的需求，整个房地产行业也由此得到了巨大的发展。2004年以后，整个房地产市场的过热，特别是城市商品房住宅价格的前所未有上涨，成为一个突出的经济和社会热点问题。在此之后，国家采取了包括税收手段在内的项宏观调控政策对房地产市场进行规范和引导。近年来，调控效果开始显现，房地产投资特别是住宅投资热情开始减弱、增速下滑，新项目开工面积开始下降。然而房地产市场刚性需求依然巨大，城镇住宅供求矛盾依然较为严重，房地产价格继续在高位运行。　　我国现行的房地产税制体系形成于1994年税制改革，并在之后逐渐完善，形成了一个涵盖十个税种、覆盖房地产开发、流转和保有三大环节的庞大体系。近年来，房地产税制在调控房地产价格、促进房地产市场健康均衡有序发展、优化房地产资源配置、增加地方财政收入、调节居民收入差距等多个方面发挥了重要作用。同时应该看到，我国现行房地产税制体系仍然存在很多问题，改革房地产税制是我国财税改革的重大课题。　　本文运用文献分析、比较分析、理论与实证分析相结合等研究方法，从理论分析、现实考察、经验比较及对策建议等几个层次展开研究。基于以往研究成果和实践经验，以相关税收理论为基础，将相关税收制度和政策调整进行综合考量，在保证研究系统性的同时考虑时效性，建立起较为全面的分析框架。　　理论分析部分，在厘清房地产税制相关概念的基础上，梳理了房地产税制的沿革规律，分析了房地产税制的功能：组织财政收入、调控房地产市场发展、调节居民收入差距。　　在现实考察部分，分析了现行房地产税制体系。把整个房地产税制划分为开发、流转和保有三大环节，梳理了近年来的房地产税收调控政策。在此基础上，对我国现行房地产税制存在的问题进行了分析：税种重叠、税基狭窄，重流通轻保有，税收政策相对滞后，辅助制度不健全，行政收费繁等。同时，对上海、重庆两地房产税试点改革进行了分析。　　在国际比较借鉴部分，介绍分析了美国、韩国及我国香港地区的房地产税制；总结了其对我国经验借鉴：坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则，坚持“正税、少费”的征收原则，高度重视房地产税收立法以及重视房地产保有环节税收。　　在对策部分，首先提出完善我国房地产税制的基本思路，即：“正税、明租、少费”；“宽税基、少税种、低税率”；配合辅助制度改革，坚持逐步推进。同时提出我国房地产税制改革的构想：税制改革包括房地产投资开发阶段税制的调整、房地产流转环节税制的调整以及房地产保有环节的税制调整三个层次。具体来说包括对房地产行业租费进行调整；进行房地产行业的“营改增”改革；对现行土地增值税进行调整；普遍进行房产税的征收以及对个人房屋税收进行调整。同时，搞好房地产税制改革的配套制度改革进行了分析：包括完善房地产产权管理制度，建立和完善房地产价值评估制度等内容。

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第1章 导论

1.1 研究背景及意义

1.2 文献综述

1.3 研究内容和研究方法

1.4 创新和不足

第2章 我国房地产税制的理论阐释

2.1 房地产税收的概念

2.2 我国房地产税制的沿革

2.3 我国现行房地产税制的基本设置

2.4 房地产税收的功能

本章小结

第3章 我国房地产税制的现状

3.1 开发环节税种设置及相关分析

3.2 流转环节税种设置及相关分析

3.3 保有环节税种设置及相关分析

3.4 房地产开发环节租费设置

3.5 我国房地产税制的问题

3.6 沪渝房产税试点评析

本章小结

第4章 国外房地产税制的经验借鉴

4.1 部分国家和地区房地产税制的设计

4.2 国外房地产税制的成功经验与对我国的启示

本章小结

第5章 推进我国房地产税制改革的设想

5.1 我国房地产税制改革的总体思路

5.2 房地产行业的租、税、费调整

5.3 房地产流转环节税制调整

5.4 房地产保有环节税制调整

5.5 加强房地产税收相关配套制度建设

本章小结

结论

参考文献

致谢