物业管理企业分拆上市的动因及财务绩效研究--以绿城服务为例

摘要

地产业作为国民经济发展的支柱性产业，其持续健康发展离不开资本市场的推动，但在各种限购限贷政策以及逐渐加码的调控力度的背景下，房地产“买地-开发-销售”模式难以为继，近三四年房地产公司利润率呈现逐步下降的趋势。在这个背景下，不少房地产公司开始挖掘产业链上下游的发展潜力。各大房地产上市公司开始采用分拆上市的资本运作形式，通过分拆物业管理、酒店运营等轻资产板块业务上市，以实现公司业务转型，提升公司价值。　　分拆上市包括分拆与上市，是一种资产紧缩式重组方式。所谓分拆上市，即上市公司将其部分业务或资产，以子公司的形式，在证券市场首次公开发行股票上市或实现重组上市。分拆上市概念萌芽于美国，在20世纪末最为盛行。与之相比，中国分拆上市的出现时间相对较晚，2001年同仁堂A分拆同仁科技香港联交所上市，是境内第一家上市公司境外分拆上市。国内学者对分拆上市的研究主要在制造业、互联网、医药公司，对房地产企业分拆物业管理业务上市的研究较少。　　本文在对物业管理行业应用分拆上市的整体情况进行梳理之后，选定物业管理行业龙头企业—绿城服务（02869.HK）作为案例研究对象，从案例企业分拆上市过程、动因及财务绩效表现等角度进行研究。案例企业的分拆上市动因既包括顺应行业发展趋势，又出于投融资决策和核心化经营，还有管理层激励的因素。本文从盈利能力、营运能力、偿债能力等财务指标角度探索分拆上市的财务绩效，发现分拆上市能提升短期盈利能力改善收入结构，显著提升公司的偿债能力，但并未明显改善案例公司的营运能力表现；非财务指标分析主要选取基础物业的关键指标—在管面积以及市场认可度，发现分拆上市后在管面积拓展能力强，品牌价值提升明显。本文的研究丰富和更新了房企分拆物业管理业务上市研究领域的案例，在房地产行业进入白银时代和盘活存量房产的背景下，本文的研究能够为成熟市场的房地产上市公司分拆上市提供参考。

目录

声明

1.绪 论

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

1.1.2研究意义

1.2研究内容与框架

1.3研究方法

1.4主要贡献与不足

2.文献综述

2.1 上市公司分拆上市动因的相关研究

2.2 分拆上市对企业财务的影响研究

2.2.1国外分拆上市的绩效研究

2.2.2国内分拆上市的绩效研究

2.3 文献评述

3.概念界定和相关理论基础

3.1 分拆上市的界定

3.2 分拆上市的准入条件与方式

3.2.1分拆上市的准入条件

3.2.2分拆上市的方式

3.3相关理论基础

3.3.1 产业生命周期理论

3.3.2企业边界理论

3.3.3 信息不对称理论

3.3.4 管理层激励理论

4.我国物业管理行业分拆上市的现状研究

4.1行业特性明确，多元化经营凸显

4.1.1物业行业显现度提升

4.1.2业务外包与科技赋能

4.1.3业务效益化、多元化发展

4.2分拆加剧，资本市场助力其成长与发展

4.2.1物管企业受资本市场追捧

4.2.2借助资本市场，实现业绩快速增长

4.3 港股+红筹，上市模式雷同

5.案例背景与分拆上市的动因研究

5.1案例概述

5.1.1案例原主体企业

5.1.2案例企业发展历程

5.1.3案例企业的业绩表现

5.2 案例企业分拆上市的过程概述

5.2.1股权转让

5.2.2境外重组

5.3 案例企业分拆上市的动因分析

5.3.1顺应行业发展大潮

5.3.2投融资决策的需求

5.3.3核心化经营的驱动

5.3.4管理层激励的设置

6.案例企业分拆上市的财务绩效研究

6.1提升短期盈利能力，改善公司收入结构

6.2营运能力未明显改善

6.3偿债能力明显提升，债务风险小

6.4在管面积拓展促收入，助力品牌价值提升

7.研究结论与建议

7.1 结论

7.2 相关建议

7.2.1关于分拆上市的相关建议

7.2.2 关于业务经营的相关建议

参考文献

附 表

致 谢

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