房地产抵押价值评估中的问题研究及改进思路——以商业房地产为例

摘要

房地产抵押贷款作为一种融资渠道，是当今社会企业生产、个人消费投资获取资金时常用的方式。抵押价值评估作为房地产抵押放款额的参考依据，具有经济鉴证性，是对抵押贷款过程中各方权益的一种保障，在维护房地产和金融市场的稳定性方面具有一定的积极作用。因此，抵押价值评估结果的公正性和科学性就显得尤为重要。就行业目前的普遍状况来看，从业人员使用的房地产价值评估方法主要包括市场比较法、收益法、成本法。很多时候也会用到假设开发法，但是仅针对没有开发完成的房地产。虽然自评估行业兴起至发展以来，评估方法已经在实际运用中得到了一些符合我国评估市场的改进和提升，但是在各种方法的运用中仍存在一些问题。比如，我们最常用到的、也是市场接受程度较高的市场比较法和收益法，在选取可比案例以及进行房地产状况修正的时候，仍存在客观性不足的问题，使评估结果的科学性和可信性遭到质疑，增大了房地产市场以及信贷市场等关联市场的风险。所以，如何科学的运用评估方法合理的进行房地产价值的评估是一个值得深究的问题。　　本文首先阐述了房地产抵押价值评估的基本内涵以及方法体系，然后深入分析了商业房地产特点以及目前商业房地产评估过程中所适用的评估方法，总结了商业房地产抵押价值评估中存在的问题，即可比案例选取和房地产状况调整欠缺客观性的问题，并就此问题提出了改进思路，引入了定量分析模型，将模糊识别和层次分析运用到实际评估过程中，以求尽可能的提高评估价值的客观性。最后通过评估实例展示了改进后商业房地产抵押价值评估的全过程，仔细分析了改进思路的具体应用，使市场比较法和收益法能够更好地服务于价值评估过程，得到更为合理、客观、科学的评估价值。

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1 绪论

1.1 研究背景和意义

1.2 国内外房地产抵押价值评估研究现状

1.3 研究思路和研究方法

2 房地产抵押价值评估概述

2.1 房地产抵押价值评估的基本内涵

2.2 抵押价值评估的方法体系

3 商业房地产抵押价值评估现状分析

3.1 商业房地产的特点

3.2 商业房地产抵押价值评估适用方法

3.3 商业房地产抵押价值评估中存在的问题

4 商业房地产抵押价值评估的改进思路

4.1 基于模糊模式识别的案例选取

4.2 基于层次分析法的影响因素修正

5 商业房地产抵押价值评估实例研究

5.1 项目概况

5.2 模糊模式识别在比较案例选取过程中的运用

5.3 基本修正

5.4 基于层次分析法的房地产状况修正

5.5 结果测算

5.6 总结案例

6 总结与展望

6.1 研究总结

6.2 研究展望

致谢

参考文献

个人简历、在学期间发表的学术论文及取得的研究成果