我国不动产预告登记制度完善研究

摘要

完备的登记制度不仅能为财产交易安全有序的进行提供保障，更是物权制度得以生存的重要因素。预告登记制度设立的目的即为保护并顾全关于不动产上物权变动之债权请求权将来能够如期实现。此项制度确定于《德国民法典》，在经过多年发展后日渐成熟，进而被众多国家所接受并引用。我国是在2007年出台的《物权法》中正式将预告登记制度确立为一项物权登记法律制度，通过该制度的实施有效的确定了在交易之不动产未发生物权变动效果前的债权人的权利问题，以保证债务人对该不动产所作出的其他处分行为不能发生法律效力，典型的如通过预告登记防止商品房预售中开发商的“一房二卖”现象等。然而预告登记制度在我国仍属于一项新的制度，在实践中发现尚存许多问题有待探讨并加以解决。　　预告登记是对买受人的债权主张的保护，但是却被赋予了物权所特有的排除他人妨害的效力。正是由于这样的特殊化，使得预告登记制度成为众多专家和学者研究的对象。我国法律关于预告登记的规制不足也逐渐显现出来，如预告登记发生的不合理、预告登记适用对象的局限、预告登记保全的效力不足、对预告登记义务人的保障缺失、预告登记的涂销不规范、登记机构不明、登记内容不统一等等实体上及程序上的弊端。　　通过与外国立法上相关内容的比较以及对各方利益的衡量，对我国的预告登记可以采取调整预告登记发生方式,将达成合意后的自愿申请调整为法律上强制的申请方式并提前一步的将预告登记作为合同格式条款内容予以规制；预告登记使用对象在广度上可以包括一些特殊动产，并且深度上可以增加附期限附条件合同的请求权的适用以及顺位变更的请求权的适用；从效力完整性角度考虑，添加预告登记的顺位保全及破产保护的效力，改变绝对禁止的保全效力为相对禁止；对预告登记义务人赋予抗辩权并且给予相关利害人以应有的权利保障；预告登记的涂销需要重视相关利害关系人提出的异议，并且设置预告登记涂销的申请人为相关利害关系人；明确预告登记向本登记推进的起算时间为登记权利人知道之时等方式都可以逐步对该制度进行完善。

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引言

一、 不动产预告登记制度的内涵及所保全的请求权的性质

（一）不动产预告登记制度的内涵

（二）不动产预告登记制度所保全的请求权之性质

1.物权说

2.债权说

3.准物权说

4.债权物权化说

5.中间型权利说

二、 我国不动产预告登记制度的产生及存在的问题

（一）我国不动产预告登记制度的产生

（二）我国不动产预告登记制度存在的问题

1.预告登记的发生方式不合理

2.预告登记制度可适用范围单一

3.预告登记制度所能起到的效力不足

4.缺乏对预告登记义务人的保障

5.预告登记涂销规定的不规范

6.预告登记向本登记推进的时间点不明确

三、完善我国不动产预告登记制度的建议

（一）调整预告登记的发生方式

（二）扩大预告登记制度的适用对象

（三）丰富预告登记的效力

（四）增加对登记义务人权利保障

（五）释明预告登记涂销的规定

（六）清楚界定预告登记向本登记推进的起算时间点

结语

参考文献

致谢