悦方商业地产REITs融资案例研究

摘要

近年来，国家收紧房地产信贷政策，金融机构加大对房地产信贷审核限制，地产项目融资受困，房地产企业投资开发遇冷，房地产投资信托基金(简称REITs)应运而生。REITs是由专业投资房地产行业的金融机构，依法汇集社会资金为房地产项目融资，以物业经营的稳定现金流为主要兑付来源。REITs契合商业地产项目，用后续物业的现金流获得融资，可以缓解商业地产的融资困境。在已发行的商业地产类REITs产品中，“渤海汇金-中信资本悦方IDMall资产支持专项计划”(简称悦方REITs)是目前我国首发的非一线省会成熟商业地产成功运用REITs获得融资的项目，具有一定的典型性，本文选取该案例进行融资研究，其成功经验对我国商业地产尤其是中部地区商业地产REITs研究具有一定借鉴参考意义。　　本文运用理论研究和案例分析相结合的方法，对悦方REITs进入深入分析。理论方面介绍了REITs的运作机理，从融资优序理论与权衡理论说明企业的融资理论。案例分析重点分析了应用REITs融资的效果，采用定性与定量相结合的方法，将悦方REITs与房地产整体市场、同类REITs项目和自身标的项目价值等相比较，运用传统的ROE、ROA等财务指标及EVA业绩评价指标进行双重研究。结果表明悦方REITs融资效果较好：融资成本低，平均成本为5.51%均低于房地产平均融资成本与同类REITs平均融资成本；融资规模大，抵押率为95%远高于行业50%的平均水平，融资规模为27.7亿元高于同类REITs20.63亿元的平均融资规模；财务绩效表现好，项目公司与SPV在REITs融资后均实现营运能力与盈利能力的提高，且创造了经济利润；现金流增加，融资后项目租金收入增加，且对本息覆盖程度提高，兑付保障能力增强。　　在项目局限性方面，分析得出存在投资门槛未放开、单一项目载体风险高、受政策与市场环境影响大等的不足。结合悦方REITs与国内其他REITs发展现状，为促进商业地产高质量发展，完善REITs的金融市场价值，提出相应改进建议。

目录

声明

第 1 章 绪 论

1.1 研究背景及意义

1.1.1 研究背景

1.1.2 研究意义

1.2 文献综述

1.2.1 REITs 融资价值

1.2.2 REITs 投资价值

1.2.3 REITs 业绩评价

1.2.4 REITs 应用局限

1.2.5 文献述评

1.3 研究思路与结构安排

1.3.1 研究思路

1.3.2 结构安排

1.4 研究方法

1.5 创新之处

第 2 章 REITs 相关理论及运作机理

2.1 REITs 相关理论

2.1.1 企业融资理论

2.1.2 资产证券化理论

2.1.3 融资效果评价方法

2.2 REITs 运作机理

2.2.1 REITs 运作特点

2.2.2 REITs 主要类型

2.2.3 REITs 增值路径

第 3 章 悦方 REITs 项目基本情况

3.1 融资背景

3.1.1 商业地产融资渠道窄

3.1.2 商业地产由增量市场转为存量市场

3.1.3 资金投资的新渠道

3.2 项目融资概况

3.2.1 基础资产

3.2.2 交易结构

3.2.3 增信措施

3.2.4 运营现状

第 4 章 悦方 REITs 融资应用分析

4.1 融资特点

4.1.1 双层 SPV 设计

4.1.2 四层投资交易结构

4.1.3 无外部企业担保增信

4.2 融资效果

4.2.1 融资成本较低

4.2.2 融资规模较大

4.2.3 财务业绩表现较好

4.2.4 现金流增加且本息覆盖能力提高

4.3 融资局限性及风险

4.3.1 投资门槛较高引起证券流动性风险

4.3.2 单一项目投资引起标的风险

4.3.3 相关政策法律变动引起制度风险

4.3.4 营商环境变动引起市场风险

第 5 章 悦方 REITs 融资改进建议

5.1 对项目公司 REITs 融资的建议

5.1.1 基础资产侧重成熟物业项目

5.1.2 加强项目运营管理能力

5.2 对交易结构参与者的建议

5.2.1选取多元化与跨区域集合的项目资产

5.2.2 精简交易结构

5.3 对我国 REITs 相关制度及政策的建议

5.3.1 积极推动 REITs 公募试点

5.3.2 完善 REITs 经济金融政策与税收政策

5.3.3 完善商业地产信贷政策

结论

参考文献

致谢