我国长租公寓对接REITs融资模式研究

摘要

近年来，城镇化的推进、流动人口数的增加、一线大城市令人难以企及的房价以及国家“房住不炒”的政策基调等都推动了我国长租公寓市场的蓬勃发展。住房既是经济问题，又是民生问题，如何让长租公寓顺利变“长”，融资问题是其一大难点。　　本文在梳理当前我国长租公寓行业现状及融资情况的基础上，发现融资困境的原因是当前的金融服务供给仍然不足、融资平台风险较大以及融资渠道受限。而REITs(Real Estate Investment Trust)作为一种创新的资产证券化设计模式，在风险隔离、财务出表、盘活资产及时限等多方面具有不可比拟的优势，为解决长租公寓融资难问题提供了一条新的思路。以我国第一单公共人才租赁住房类REITs——深创投安居集团资产证券化为例，通过分析该案例的发行结构、创新点和缺点等，发现类REITs发行中采用储架模式可以极大的节约时间成本，破产隔离设计和基金主动投资职能在形式上更接近公募，优质的底层资产直接决定了REITs产品高质量，但是投资者准入门槛较高且流动性不足，以及仍存在主体信用依赖和多重税收问题。之后在总结参照美国发展经验的基础上，本文认为要想长远健康发展长租公寓REITs，就长租公寓行业内部来说需要提升底层物业资产质量，培育机构化运营主体，加强专业人才培养；就外部法律制度而言，需尽快制定REITs的标准化框架和税收倾斜政策，并加快国内公募REITs的上市步伐，为投资者提供更为方便的资金投入与退出通道。此外，政府应用多方面举措来规范长租公寓行业的健康发展，为长租公寓REITs提供发育的摇篮。

目录

声明

第 1 章 绪论

1.1 研究背景及意义

1.1.1 研究背景

1.1.2 研究意义

1.2 国内外文献综述

1.2.1 关于 REITs 的研究

1.2.2 关于长租公寓的研究

1.2.3 关于 REITs 应用于长租公寓融资的研究

1.2.4 文献评述

1.3 研究内容及方法

1.3.1 研究内容

1.3.2 研究方法

1.3.3 创新点

第 2 章 概念界定及长租公寓发展现状分析

2.1长租公寓的概念及分类

2.1.1长租公寓的概念

2.1.2长租公寓的分类

2.1.3长租公寓的特点

2.2 REITs 概念及分类

2.2.1 REITs 的概念

2.2.2 REITs 的分类

2.2.3 REITs 的特征

2.3我国长租公寓行业发展情况

2.3.1发展历程

2.3.2 发展现状

2.3.3 助推因素

第 3 章 我国长租公寓融资情况及困境分析

3.1 我国长租公寓的融资模式及融资情况分析

3.1.1长租公寓的典型融资模式

3.1.2 我国长租公寓融资情况分析

3.2 我国长租公寓融资困境分析

3.2.1金融服务供给仍然不足

3.2.2融资平台风险较大

3.2.3 融资渠道受限

3.3我国长租公寓对接REITs的优势及现存问题

3.3.1我国长租公寓对接REITs的优势

3.3.2我国长租公寓REITs融资模式现存的问题

第 4 章 美国长租公寓 REITs 的发展经验及启示

4.1 美国长租公寓 REITs 业务发展概况

4.2 中美 REITs 特征对比

4.2.1 REITs 投资范围

4.2.2 REITs 交易结构

4.2.3 REITs 的法律地位及避税设计

4.2.4 中美 REITs 差异存在的原因

4.3美国长租公寓REITs发展带来的启示

4.3.1建立良好的制度环境

4.3.2关注住房租赁的主力军

4.3.3大体量操盘模式带来规模效益

4.3.4持续良性的运营带来优良收益组合

4.3.5应聚焦高收益率的核心城市

第 5 章 深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划案例分析

5.1案例基本情况概述

5.1.1 案例交易结构分析

5.1.2 案例标的资产介绍

5.1.3 案例产品情况介绍

5.2案例内容分析

5.2.1交易结构采用双层设计

5.2.2基础资产以私募基金形式构建与管理

5.2.3破产隔离设计较为完善

5.2.4资金退出四重保障

5.2.5多重增信机制保障收益

5.2.6 优质目标资产保障投资收益

5.2.7预设措施应对可能存在的风险

5.3案例总结与启示

5.3.1 储架发行优势明显

5.3.2形式上更接近公募

5.3.3 底层资产质量决定 REITs 产品质量

5.3.4 投资者准入门槛过高

5.3.5 主体信用依赖问题仍存在

5.3.6 存在多重税收问题

第 6 章 完善我国长租公寓 REITs 的政策建议

6.1 内部建议

6.1.1 提升底层资产质量

6.1.2 培育机构化运营主体并注重对长租公寓的运营

6.1.3 加强领域内专业人才培养

6.2 外部建议

6.2.1 推出标准化的 REITs 制度框架

6.2.2 制定税收优惠政策

6.2.3 加快公募 REITs 上市步伐

6.2.4 规范长租公寓行业健康发展

结论

参考文献

致谢