基于成本途径的棕地价值评估研究—以原武汉染料厂地块为例

摘要

由于我国城市化进程的加速和产业结构的调整，大部分工业企业逐渐由城区向郊区进行转移。 但是这些企业却留下大量受污染土地，这些土地也因为污染问题处于废弃状态。 这样的土地称为棕地。如今，棕地问题如何解决，又如何正确地对棕地进行治理和再开发，已经成为许多国家正在攻克的难题。根据国外的经验，棕地再开发多以市场驱动型为主， 这就要求投资方或者开发商不仅要在治理方式、法律政策、相应的责任等多方面有所了解， 还需要明确棕地的价值，才能准确把握投资风险与收益，进而做出恰当的投资决策。然而我国对棕地问题的研究尚处于起步阶段，对棕地的认知程度、评估经验和评估技术都存在明显不足， 因此棕地价值评估的发展也日益紧迫。　　本文在综述国内外棕地评估研究文献的基础上，将结合案例对我国棕地价值评估进行更深入研究。文章首先梳理了西方具有代表性国家对于棕地的研究进展，明确了棕地的内涵、影响棕地价值因素以及评估棕地的方法。其次，介绍了西方发达国家的法律政策和相关准则的发展和现状，并且大致列举我国推出的关于棕地治理与修复的政策法规，发现我国棕地相关法律、政策和标准存在明显的不足，给棕地价值的评估带来了不同程度的困难和障碍。第三，选取位于武汉市硚口区古田工业区—原武汉染色厂的地块为例，假设该地块已修复完成并且按住宅用地标准进行挂牌交易。然后本文将参照国外先进的评估经验，结合我国实际情况后选择运用成本逼近法来评估该地块。但是传统的成本法评估棕地时，很难对污名损失对于棕地价值的影响进行量化。因此，本文创新之处在于同时结合特征价格法对污名损失进行实证分析。实证结果表明：当棕地治理完成并开发为住宅后，污名会对其开发成的房地产价值造成36%的贬损。　　最后，根据我国棕地价值评估遇到的障碍和问题，文章从政府措施和评估师两个角度提出了相应的建议。本文通过探索国外先进经验，对我国棕地价值的评估进行研究，不仅有利于我国城市棕地的修复与开发，而且有利于完善我国土地价值评估理论体系、提高我国土地价值评估水平，具有一定的现实意义与理论意义。

目录

绪论

一、研究背景

二、研究目的及意义

三、研究方法及内容

四、主要创新点与局限

第一章 文献综述

第一节 棕地相关概念的阐述

一、棕地的概念

二、棕地特征

三、棕地的污染类型

四、污名

第二节 国内外关于棕地评估的政策法规研究

一、发达国家较典型的相关政策法规的发展

二、中国相关政策法规的现状

三、棕地价值评估中的法律政策障碍

第二章 棕地价值评估方法的研究

第一节 传统评估方法

一、市场比较法

二、收益还原法

三、成本逼近法

第二节 其他评估方法

一、特征价格法

二、假设市场评价法

三、 棕地价值评估方法的比较

第三节 污名损失的量化

一、污名评估综述

二、特征价格模型理论

三、特征价格法对污名的研究

第三章 原武汉染料厂棕地价值评估案例研究

第一节 案例背景简介

一、武汉市棕地概况

二、原武汉染料厂棕地概况

三、影响原武汉染料厂棕地价值的因素分析

第二节 污名对棕地价值影响的实证研究

一、模型变量的选择

二、特征价格函数的基本模型

三、研究思路

四、实证分析

五、研究结论与不足

第三节 成本途径评估与分析

一、成本逼近法评估棕地价值的基本思路

二、未受污染时的土地价值

三、治理成本

四、使用限制损失

五、污名损失

六、结果与问题讨论

结论及建议

第一节 研究结论

第二节 对策建议

一、重视环境因素

二、出台相关政策

三、公开环境数据

四、 积累和借鉴经验

参考文献