房地产估价市场比较法的改进研究——以南京金鼎湾花园XX房产为例

摘要

房地产不仅是人们赖以生存的物质基础，更是一种资产，是人们交易和投资的对象。自上世纪九十年代以来，房地产行业逐渐成为国民经济的重要支柱产业。另一方面，房地产行业也比较容易产生经济泡沫，引发金融风险甚至金融危机，因而，房地产价值评估也成为人们研究的热点问题。　　房地产评估是房地产评估专业人员对社会经济活动中涉及房地产的价值进行估算的行为。在我国当前的房地产评估中，普遍采用方法有市场法、成本法和收益法等，其中，市场法的地位最为突出，应用最为广泛。市场法的理论依据简单易懂，还原了待估房地产在市场中的真实价值，是房地产评估方法中最简单直接的方法。在市场法实际应用过程中，可比交易实例选取的随意性和房地产价格影响因素修正的主观性等问题，不仅影响了评估结果的准确性，也不利于房地产市场的规范和发展。随着我国房地产交易市场的日趋完善，为市场法的应用打下良好的基础，因此市场法的研究和改进有着非比寻常的意义。　　本文从房地产评估的相关概念和基本理论入手，分析了房地产估价市场法的理论依据、适用条件、应用程序和技术路线，在此基础上，分析了传统市场法在应用过程中存在的主要问题，即可比交易实例选取的随意性较大和房地产价格影响因素修正较为主观；针对市场法存在的不足，从理论上分析了德尔菲法和集对分析在其改进中的适用性：利用德尔菲法筛选可比交易实例，由不同专业背景的专家在无交流的情况下对交易实例进行评判，避免了个别评估师主观决定可比交易实例的情况，减小了市场法在可比交易实例选取时的随意性，随后在房地产价格影响因素修正时引入集对分析思想，建立集对分析模型，在考虑不同影响因素对房地产价格影响程度不同的基础上，对待估对象与可比交易实例的同、异、反三方面进行联系度测评和因素修正，在计算出总联系度以及同异反距离的基础上，运用价格评估公式求得待估房地产的价值，从而减小市场法中房地产价格影响因素修正的主观性。最后，文章以南京金鼎湾花园XX房产为例展示了改进后市场法在房地产评估中的具体应用，以说明改进后市场法的可操作性。改进的市场法的价值在于减小主观因素对评估结果的影响，使评估结果更具说服力。

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第1章 绪论

1.1研究背景与研究意义

1.1.1研究背景

1.1.2研究意义

1.2.1国外研究现状

1.2.2国内研究现状

1.3.1研究思路

1.3.2研究方法

1.3.3研究的主要内容

1.3.4创新点

第2章 房地产评估概述

2.1房地产评估的概念

2.2房地产评估的原则

2.3 房地产价格的影响因素

2.3.1 影响房地产价格的自身因素

影响房地产价格的自身因素包括区位因素、实物因素以及权益因素。

2.3.2 影响房地产价格的外部因素

2.3.3 影响房地产价格的交易因素

2.4.1房地产评估基本事项的明确

待估对象的评估价值是待估对象在某个确定

2.4.2房地产的清查核实

建筑物的区域位置及交易状况包括区域特性分析、交易状况分析和功能价格分析。其中区域特性分析中包括所在区

2.5 房地产估价的方法

2.5.1 成本法

2.5.2 收益法

2.5.3 剩余法

2.5.4 基准地价系数修正法

第3章 房地产估价市场法及其存在的主要问题

3.1 市场法概述

3.2 市场法的理论依据

3.3 市场法的应用程序

3.4 市场法的适用对象和应用条件

3.5市场法应用中存在的主要问题及其改进方法

4.1 德尔菲法

4.1.1 德尔菲法的概念和特点

4.1.2 德尔菲法在市场法改进中的适用性分析

4.2 集对分析

4.2.1 集对分析的概念

4.2.2 集对分析的基本原理

4.2.3 集对分析在市场法改进中的适用性分析

4.3 利用德尔菲法和集对分析改进市场法的基本思路

第5章 改进的市场法在南京金鼎湾花园XX房产评估项目中的应用

5.1.1 建筑物实物状况

5.1.2建筑物区位状况

5.2可比交易实例的选取

5.2.1 专家组成

5.2.2 可比交易实例的选取

5.3因素修正

5.3.1房地产价格的影响因素

5.3.2区域因素和个别因素所含因子权重及相关评分标准

表5.4 区域因素因子比重表

表5.5 个别因素因子比重表

①交易情况：考虑交易情况是否正常对房地产价格的影响。在实际评估时一般将正常交易下的价格指数定为100

③交通便捷度：以待估对象附近公交线路为基准，每减少2条公交线路，得分修正-2；每增加2条公交线路，得

④繁华度：分为优、较优、一般、劣、较劣五个等级，以待估对象区域位置为基准，每相差一个等级，得分修正+

⑤公共配套设施：分为较全、较齐全、一般、不齐全四个等级，以待估对象公共配套设施为基准，每相差一个等级

⑥环境景观：分为环境景观较好、好、一般、差、较差五个等级，以待估对象环境条件为基准，每相差一个等级，

⑦建筑结构：分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构五

⑨小区档次：分为较好、一般、较低三个等级，以待估对象小区档次为基准，每相差一个等级，得分修正+/-2

?建筑年代：以待估对象建筑年代为基准，每相差5年，得分修正+/-1分。

?物业管理：分为较完善、一般、较差三个等级，以待估对象物业管理为基准，每相差一个等级，得分修正+/-

5.3.3待评估房产与可比交易实例的比较

（3）区域因素比较：区域性因素主要包括交通便捷度、繁华度、公共配套设施完备度和环境景观。

A、B、C三个可比交易实例的附近都有3条以上公交线路；基础设施方面，皆通路、通上水、通下水、通电、通

（4）个别性因素比较

个别因素主要包括建筑结构、装修状况、小区档次、楼层、建筑年代和物业管理等。

待估房地产为钢混结构，小区档次较高，位于第20层，室内精装修，建成年代为2009年，物业管理较完善。

可比交易实例A、B、C均为钢混结构；建成年代均为2009年；三个可比交易实例所在小区物业管理均较完善

5.4待评估房地产价值的估算

1、区域因素得分

2、个别性因素得分

3、区域因素联系度

由表5.8和表5.9中各个可比交易实例的分指标联系度可以计算出每个可比交易实例的整体区域因素联系度。

例如，可比交易实例B的整体区域因素联系度的计算过程如下：

首先计算同一度S/N=1×0.25+1×0.30+1×0.25+0.9×0.20=0.98

再计算差异度F/N=0×0.25+0×0.30+0×0.25-0.1×0.20=-0.02

因此，可比交易实例A的区域因素联系度为0.98-0.02i，其他两个可比交易实例的整体区域因素联系度

在求得每个可比交易实例的区域因素联系度和个别因素联系度之后，就可以求取A、B、C三个可比交易实例各自

可比交易实例A的总联系度为：

μA=（1+1+1+0.96+1）/5+（0+0+0-0.04+0）/5=0.992-0.008i

可比交易实例B的总联系度为：

μB=（1+1+0.98+0.92+1）/5+（0+0-0.02-0.08+0）/5=0.98-0.

可比交易实例C的总联系度为：

可比交易实例C的同异反距离ρ=