创业型长租公寓的REITs融资风险控制研究——以新派公寓为例

摘要

在国家逐步推进“租购并举”相关政策的背景下，各地完善房屋租赁市场的政策不断出台，房屋租赁市场迎来了前所未有的机遇期。在这种趋势下，长租公寓市场作为房屋租赁业的重要组成部分之一，也将会呈现集体井喷态势。但其在发展壮大的过程中存在着融资成本高、融资困难的问题。而房地产信托投资基金（以下简称REITs）这种融资方式给了这些创业型长租公寓企业新的融资途径，对于金融市场的稳定发展也起到了促进作用。　　本文采用理论与案例相结合的研究方法，在阅读了大量国内外相关文献后，对企业融资理论基础、REITs融资方式及融资风险有了系统的了解。对于房地产金融而言，REITs是其发展的新标杆，同时也是促进房地产金融二级市场发展的重要手段。实际上，REITs创建了一个新通道，这个通道将市场资金引流到房地产行业来，这丰富了房地产行业的融资渠道。因此，REITs的出现能够完善房地产金融架构，促进房地产金融走向成熟。但企业在通过REITs融资过程中存在一系列的风险，包括政策法律风险、流动性风险、信用评级风险、利率风险、经营风险、现金流风险、资金混同及挪用风险、人力资源风险等，企业应通过制定全面的风险控制措施来降低融资风险。　　新派公寓作为创业类长租公寓的典型，在国内发行了首单公寓类REITs，使得REITs融资模式能够应用到各类长租公寓企业中。本文以新派公寓的REITs案例作为研究对象，系统分析了REITs融资运作模式，并从内部风险及外部风险两个方面对融资风险进行分析后，运用一定的方法对融资风险进行综合评价，针对这些风险进行成因分析并提出风险防范措施，同时为我国完善REITs融资法律和监管措施提供了理论依据，从而有助于促进中国房地产金融架构的完善。

目录

声明

1绪 论

1.1.1研究背景

1.1.2研究意义

1.2.1创业型企业融资理论研究

1.2.2 REITs融资模式发展研究

1.2.3 REITs融资模式风险研究

1.2.4文献评述

1.3.1研究方法

1.3.2 研究内容

2相关概念和理论基础

2.1相关概念

2.1.1创业型长租公寓概述

2.1.2 REITs概述

2.1.3 融资风险及控制概述

2.2.1 委托代理理论

2.2.2 破产隔离理论

2.2.3 风险评价方法

3 新派公寓的REITs融资案例介绍

3.1.1新派公寓简介

3.1.2 新派公寓经营模式

3.2.1 “新派公寓权益型房托资产专项计划”基本情况

3.2.2交易主体及交易结构介绍

3.2.3收益分配

3.2.4退出机制

3.2.5风险控制措施

4新派公寓的REITs融资风险案例分析

4.1新派公寓的REITs融资风险分析

4.1.1 外部风险分析

4.1.2 内部风险分析

4.2 新派公寓的REITs融资风险评价

4.2.1 融资风险评价指标体系构建

4.2.2 运用层次分析法确定各级指标权重

4.2.3 融资风险综合评价

4.3 新派公寓的REITs融资风险成因分析

4.3.1 法律制度建设不完善、监管措施不全

4.3.2 市场发展不完善

4.3.3 缺乏可靠外部增信制度

4.3.4 运营管理水平较低

4.3.5 信息披露制度不健全

5新派公寓的REITs融资风险防范措施

5.1.1加速法律法规的出台

5.1.2建立风险防范机制

5.2健全国内REITs市场

5.3提升运营管理水平

5.3.1运营模式优化

5.3.2物业资产选择

5.3.3管理人才队伍建设

5.4完善增信制度

5.5增加信息披露透明度

6结论与启示

6.1结论

6.2启示

参考文献

附录

致谢