商业地产项目开发及运营策略研究——以南京中海环宇城为例

摘要

自2008年全球金融危机以来，至今为止全球经济尚未完全复苏，但我国的商业地产市场发展迅猛，各地区商业项目的投资、商业地产的开发始终保持着较快增长。虽然在2014年，全国很多省市放开住宅房地产市场的限购政策，但是整体宏观调控在房地产开发上还是略紧，各房企竞争激烈，由于住宅地产开发日渐饱和，城市综合体及商业地产的开发逐渐成为大型房地产开发商的转型工具。　　本论文系本人结合在南京中海环宇城项目近五年的实际工作内容与经验写作，对南京中海环宇城项目从选址、定位、招商、运营等方面分析了南京中海环宇城的开发运营策略并得出以下结论:针对南京河西片区商业的现状运用商圈理论，将环宇城的规模定位为区域型购物中心;通过对中海环宇城体自身的SWOT分析，运用定位理论、消费者行为理论等，经过调研和分析，最终将中海环宇城定位为集餐饮、娱乐、购物、商务等休闲时尚生活于一体的中高档购物中心;该购物中心致力于为年轻人及周边的家庭亲子消费营造一个慢生活的氛围。　　本论文的写作具有重大意义，一方面梳理了本人五年来的操盘经验和心路历程，另一方面相信不久的将来，南京中海环宇城将是南京地区最具有示范性的购物中心之一，是南京购物中心的新标杆，其开发的过程和理念，可成为同类型项目的经典案例。

目录

声明

摘要

第一章 绪论

1．1 研究背景及意义

1．1．1 研究背景

1．1．2 研究意义

1．2 研究方法和研究思路

1．2．1 研究方法

1．2．2 研究思路

1．3 研究内容和创新之处

1．3．1 研究内容

1．3．2 创新之处

1．4 文献综述

1．4．1 国外文献

1．4．2 国内文献

1．4．3 文献的不足

第二章 商业地产的相关理论分析

2．1 商业地产及购物中心的相关概念和特点

2．1．1 商业地产的概念

2．1．2 商业地产的特点

2．1．3 购物中心的概念

2．1．4 购物中心的分类

2．2 商业地产开发运营策略的理论分析

2．2．1 商圈理论

2．2．2 消费者行为理论

2．2．3 定位理论

第三章 南京中海环宇城选址分析

3．1 南京中海环宇城概况

3．1．1 南京中海环宇城区位介绍

3．1．2 南京中海环宇城地块情况

3．2 城市规划分析

3．2．1 南京都市圈规划

3．2．2 河西新城发展规划

3．2．3 周边配套分析

3．3 南京商业市场分析

3．3．1 总体描述

3．3．2 重点商业区域分析

3．3．3 主要业态整体运营情况

3．3．4 发展规模描述

3．3．5 项目周边商业环境分析

第四章 南京中海环宇城定位分析

4．1 目标消费者分析(问卷见附件)

4．1．1 人口构成分析

4．1．2 人口学特征分析

4．1．3 消费行为特征

4．1．4 对本项目意向测试

4．2 南京中海环宇城SWOT分析

4．3 市场定位

4．3．1 目标客户定位

4．3．2 整体定位

4．3．3 形象主题定位

4．3．4 功能定位

第五章 南京中海环宇城业态规划

5．1 项目周边商业饱和分析

5．2 相关主题的论证与排除

5．3 各业态关系

5．4 主力店分析

5．5 次主力店分析(含特色商家)

5．6 业态组合差异化分析

5．7 规划方案

5．7．1 整体配比

5．7．2 主力店、次主力店规划

5．7．3 楼层主题

5．7．4 各业态规划配比

5．7．5 业态规划分楼层演示

第六章 南京中海环宇城运营分析

6．1 项目招商策略

6．1．1 招商的基本原则

6．1．2 招商思路

6．1．3 招商问题的解决及管控

6．2 项目营销推广策略

6．2．1 媒体策略

6．2．2 广告策略

6．2．3 活动策略

第七章 结论和不足

7．1 研究结论

7．2 不足与展望

7．3 后续研究

参考文献

附件

作者在学期间发表的论文