重庆市房地产业投入产出效率评价

摘要

房地产业作为重庆市地区经济中的支柱性产业，是重庆市经济高速增长的重要推动力。但随着房地产业经济地位的不断提升，重庆市房地产市场投资越来越火热，由此产生了很多社会性的问题，如房地产市场结构失衡、房屋高空置率、房地产泡沫等问题。这些问题的出现对重庆市房地产业的发展产生了消极影响，进一步影响了国家或重庆市的经济增长。房地产业投入产出效率是评价房地产业发展是否成熟的重要指标，其效率值的高低更与国家或地区的经济发展息息相关。通过从静态和动态两个角度对重庆市房地产业的投入产出效率水平进行研究，全面地了解到重庆市房地产业对现有社会资源的配置情况，可以找出影响重庆市房地产业发展受阻的根本原因并提出改善建议，从而促进重庆市房地产业健康有序地发展，进一步提升地区的经济水平。　　首先，通过文献研究法对房地产业投入产出效率的研究现状、相关理论和评价方法进行梳理，确定三阶段DEA模型和Malmquist指数模型作为本文进行效率评价的主要方法模型。其次，本文以我国超大城市和特大城市为研究范围，以重庆市为研究主体，根据 2000 年至 2017 年房地产业的投入、产出和环境变量指标的统计数据，运用三阶段DEA模型从静态角度横向比较了重庆市与其他城市房地产业的技术效率、纯技术效率和规模效率以及排名情况，得出了重庆市房地产业纯技术效率水平理想，但规模效率水平不高，从而导致了技术无效率，进而得到规模报酬递减引起的“规模无效率”是限制重庆市房地产业效率提高的关键因素。然后，运用相关性分析和差异性检验的统计学分析方法对第一阶段和第三阶段的三个效率值进行对比分析，结果显示，第三阶段效率值与产出指标相关性更强，且第一阶段和第三阶段的纯技术效率值和规模效率值存在显著性差异；政策、经济、社会文化、市场竞争和消费环境变量都对投入指标产生了正面或负面的影响，说明了使用第二阶段的SFA模型对外部环境变量和随机误差影响进行剔除是很有必要的，保证了测算结果的真实性和科学性。再次，利用Malmquist生产率指数模型从时间和空间维度对重庆市的房地产业全要素生产率进行动态评价，得到“规模虽小幅提升但还未形成规模效应”、“技术创新进步不足”是限制重庆市房地产业全要素生产效率提高、制约房地产业发展的关键性因素。最后，根据静态和动态两个角度研究得到的重庆市房地产业的发展严重受到“技术创新能力弱”、“规模效率低”两方面影响的结论，从政府、行业、企业三个角度提出优化改善建议，以促进重庆市房地产业投入产出效率的提升，进一步推动重庆市房地产业的发展。

目录

1 绪 论

1.1研究背景

1.2.1国外研究综述

1.2.2国内研究综述

1.2.3文献研究小结

1.3.1研究目的

1.3.2研究意义

1.4.1研究内容

1.4.2研究方法

1.5技术路线

2 研究理论基础

2.1效率及其相关理论

2.1.1效率的概念

2.1.2效率相关理论

2.2.1房地产业的概念界定

2.2.2房地产业投入产出效率的概念界定

2.2.3房地产业投入产出效率的分类

2.3全要素生产率及其相关理论

2.4本章小结

3 房地产业投入产出效率评价模型构建

3.1房地产投入产出效率评价指标体系的建立

3.1.1指标选取的原则

3.1.2指标体系的构建

3.2.1三阶段DEA方法

3.2.2Malmquist指数法

3.3本章小结

4 重庆市房地产业投入产出效率实证分析

4.1研究对象选择和数据分析

4.1.1研究范围界定和研究对象选择

4.1.2相关数据来源

4.1.3投入和产出指标的相关性检验

4.2.1重庆市发展概况

4.2.2重庆市房地产市场概况

4.3重庆市房地产业投入产出效率静态分析

4.3.1重庆市房地产业投入产出效率评价结果

4.3.2第一、三阶段效率值对比分析

4.3.3效率相关性分析与差异性检验

4.4重庆市房地产业投入产出效率动态分析

4.4.1基于时间跨度的全要素生产率分析

4.4.2基于空间跨度的全要素生产率分析

4.5本章小结

5 重庆市房地产业投入产出效率提升的对策建议

5.1对策建议提出的总体框架

5.2重庆市房地产业投入产出效率提升的对策建议

5.2.1从政府层面提高重庆市房地产业投入产出效率的对策建议

5.2.2从行业层面提高重庆市房地产业投入产出效率的对策建议

5.2.3从企业层面提高重庆市房地产业投入产出效率的对策建议

5.3本章小结

6 结论与展望

6.1研究结论

6.2研究展望

参考文献

附录

附录1 房地产业描述

附录2 各个城市Malmquist生产率指数

附录3 学位论文数据集

致谢