合肥市人口因素对普通商品住宅价格影响的研究

摘要

自上世纪末我国城镇住房制度改革以来，房地产市场进入了蓬勃发展的新时期。房地产业占国民经济的比重越来越高，并且已经成为我国国民经济的支柱性产业。房地产市场的稳定与否不仅关系着国民经济的稳定，更是涉及到广大人民群众基本生活的重大事件，居有定所是老百姓普遍关注的事情。但是近年来我国商品住宅价格持续升高，高房价大大加重了普通居民的购房压力，为房地产市场的健康发展和老百姓的居住需求带来了严峻挑战。
　　影响商品住宅价格的因素有很多，不仅在学术界，在现实生活中都引起了广泛的讨论。本研究是在国内商品住宅快速上涨和新阶段人口状况复杂的背景下，以合肥市为研究对象，采用定性和定量相结合的方式探讨影响普通商品住宅价格的人口及相关因素。
　　本文首先介绍了房地产市场及商品住宅价格的发展现状，以此引出研究方向，明确研究的意义。然后列举国内外研究成果的方式介绍商品住宅价格影响因素方面的研究状况，最后指出研究的思路和研究方法，在此基础上展示研究的内容和本研究的创新点。此外，还列举了与研究相关的房地产市场经济理论和人口理论。
　　其次，介绍商品住宅市场、商品住宅价格和住房需求的概念，然后在此基础上进一步分析了商品住宅价格的特性并对住宅需求的类型进行了细致的划分，明确本研究所关注的普通商品住宅及其价格的形成。并解释商品住宅价格与住宅需求之间的关系，为下文讨论普通商品住宅价格的影响因素做铺垫，本部分还在总体上初步论述了经济、社会、行政、区位、住宅价格内在等多个方面因素对商品住宅价格的影响。通过对住宅相关概念阐述和人口理论分析的铺垫，本部分就人口因素对普通商品住宅价格的影响进行细致分析。
　　再次，在介绍合肥市商品住宅与人口的变化历程、现状和表现出来的特点，通过数据展示了2001-2014年合肥市住宅价格和人口相关指标变动的趋势，并建立回归分析模型，实证分析人口相关因素与普通商品住宅价格之间的关系。研究结果表明:人口规模、人口年龄、人口性别结构、流动人口、家庭结构、人口科学文化素质人口因素对合肥市普通商品住宅价格都明显的影响，其中人口规模对合肥市普通商品住宅价格的影响最为显著。
　　最后，结论与政策建议。通过前文的定性和实证两个方面的分析，展示出了本研究的研究结果。并结合人口相关因素就普通商品住宅市场的健康发展和抑制商品住宅价格过快上涨提出政策建议。

目录

声明

摘要

一、绪论

(一)研究背景及意义

1、研究背景

2、研究意义

(二)研究综述

1、人口因素对商品住宅价格的影响

2、其他因素对商品住宅价格的影响

(三)研究思路和方法

1、研究思路

2、研究方法

(四)研究内容及创新

1、研究内容

2、研究的创新点

(五)相关理论

1、市场供求理论

2、人口转变理论

3、生命周期理论

4、人口迁移理论

5、人口城市化理论

6、家庭转变理论

二、普通商品住宅相关概念及人口因素对其影响

(一)普通商品住宅相关概念

1、商品住宅市场

2、普通商品住宅

3、商品住宅需求

(二)影响普通商品住宅价格的因素

1、影响普通商品住宅价格的非人口因素

2、人口因素对普通商品住宅价格的影响

三、合肥市人口和普通商品住宅发展现状

(一)合肥市人口发展状况

1、人口规模特征

2、人口年龄结构特征

3、人口性别结构特征

4、人口流动特征

5、城乡结构特征

6、家庭结构特征

7、人口文化结构特征

(二)合肥市普通商品住宅发展及其价格变动状况

1、合肥市房地产市场的发展

2、合肥市普通商品住宅价格的发展

3、合肥市居民收入结构特征

四、人口因素对合肥市普通商品住宅价格影响的统计分析

(一)数据检验

(二)模型构建

(三)回归结果的解释

五、结果与讨论

(一)结果

1、合肥市住宅市场所面临着价格上涨过快的挑战

2、人口因素对住宅价格产生重要影响

3、普通商品住宅价格影响因素的综合性

(二)讨论

1、优化供给结构，扩大保障房覆盖范围

2、抑制投资性需求，引导社会资本向其他产业转移

3、合理规划城市发展，发展中小城镇

参考文献

致谢

攻读学位期间发表的论文