以物抵债协议之法律性质分析——以最高人民法院指导案例72号为例

摘要

在最高人民法院发布的指导案例72号中，当事人针对同一笔款项先后签订借款合同和房屋买卖合同两份协议，并约定如果债务人到期未能偿还借款，就将借款本息金额转为购房款，继而履行房屋买卖合同。对此，最高人民法院在判决过程中最大限度贯彻了民法中的合同自由原则，并在法律定性中充分尊重当事人的真实意思表示，依据现有合同法和债法规则，最终认定涉案《商品房买卖合同》依法成立且有效，试图探索出审理此类“以房抵债”协议纠纷的新型路径。但在案涉条款法理构造、“以房抵债协议”的性质、当事人之间形成的具体法律关系上存在广泛的解释空间，有诸多值得商榷的地方。且人民法院裁判规则的不统一不仅严重影响当事人的合法权益，难以达到公平公正的法律效果，对维护司法权威性和可预期性也产生严重不利影响。应在现有法律制度框架下，结合当事人订立合同的主观意图、客观情势作出更为审慎的判断。
　　首先，对现有“以房抵债”案例进行类型化区分研究，主要可分为四种基本案型:让与担保型、以物抵债协议型、名为买卖实为借贷型、买卖合同型。其中以物抵债协议系无名合同，目前已形成代物清偿型、新债清偿型、债之更改型、流质契约型等子类型。中国现有法律并无专门条文对以物抵债制度进行明确规定，各级法院在审理此类案件时，对其法律性质及效力的认定也存在不同观点。此种情形下，建立以物抵债制度势在必行，对以物抵债协议进行系统法学研究，提炼并总结出各子类型具体适用范围，尽可能与现有民法制度相匹配，以法律适用为落脚点，对司法实践做出积极反应，使法官审理此类案件时有法可依。
　　其次，最高人民法院应针对以物抵债制度出台专门的司法解释，以适应司法实践的现实需要。除次之外，基于最高人民法院判决的权威性，其判决结果和裁判观点均具有极高的借鉴价值，所以还可针对类似以物抵债协议发布指导案例，统一标准，上行下效，对下级法院的审判做出正确引导。各级法院在审理类似案件时，须灵活运用相关法律规定，准确认定签订协议的目的与性质，尊重当事人意思自治，以期探寻案件的客观真实情况。
　　最后，对“以房抵债协议”与流押条款的关系问题，应通过考察协议内容对当事人法律地位的实际影响后再作综合判断，对该协议效力的认定既要避免对当事人意思自治的不当干预，又要避免当事人通过“以房抵债协议”规避流质禁令的变相高利贷行为。除此之外，针对以物抵债进行的虚假诉讼，可通过完善诉讼制度、加强对以物抵债的审查、加强法官职业能力及职业道德建设、加强司法资源投入逐步得到防范。

目录

声明

摘要

引言

一、案件介绍与争议总结

(一)案情陈述

(二)案件争点总结

二、案涉《商品房买卖合同》法律性质分析与效力认定

(一)涉案合同之法律关系定性

(二)涉案合同之法律性质及效力认定

(三)裁判结果的法律依据

三、最高人民法院针对此类案件裁判结果的演变与评析

(一)最高人民法院对此类案件裁判结果的演变

(二)对最高人民法院针对本案判决结果的评价

四、案件的总结与思考

(一)以物抵债立法完善建议

(二)以物抵债司法实践完善建议

(三)我国规定流质契约的合理性分析

(四)针对以物抵债进行虚假诉讼的防范

结语

参考文献

致谢