担保型买卖合同效力研究

摘要

民间借贷市场的日益活跃，债权的担保方式不断创新，担保型买卖即是其一。借款方和出借方在签署借款合同的同时，另签署一份买卖合同，以担保借款的履行。此类合同有别于常见的担保合同，对其性质、效力等认定，民法理论界分歧较大，司法审判实践中做法不一，出现了“同案不同判”的情况。为此，最高人民法院关于审理民间借贷案件的司法解释对此类合同做了规定，但仅明确按照借贷纠纷处理，对于旨在担保的买卖效力等予以回避，并未完全解决问题。此类纠纷的妥善处理，不仅对于维护债权人、债务人双方的合法权益具有重要作用，而且有利于维护司法的公正与权威，保障交易的稳定性。 担保型买卖合同之所以在借贷实践中被普遍采用，主要在于民间借贷日趋活跃、借款人无其他合适的担保物以及其设立和实现方式便利。与常见的担保相比，担保型买卖具有借款合同与房屋买卖合同同时存在、买卖的房屋办理预售备案登记或预告登记手续、名为买卖实为担保等特点。对于担保型买卖合同纠纷，司法解释规定作为民间借贷法律关系进行审理，而对于其中的买卖合同部分未作规定，从而留下了可能的纠纷隐患。 对于担保型买卖合同的性质，理论上有非典型担保说（包括让与担保说与后让与担保说）、抵押权说、代物清偿说等，解释路径上有所不同，都否认其中买卖合同的效力，本文对现有学说观点逐一做了评析，即（后）让与担保在物权法定原则的限制下存在一定的争议，根本原因在于（后）让与担保不是法定担保物权在司法实践中不能以此作为审判根据;抵押权担保的解释路径在于不动产变更登记是创设物权的前提，担保型买卖合同中，当事人正是由于不满足抵押条件或不愿意抵押登记而没有进行房屋变更登记，无法实现当事人担保的目的;代物清偿合意解释路径在于代物清偿为要物契约，必须以交付为前提，担保型买卖合同中只存在当事人意思表示的合意，基于合意无法满足代物清偿的构成要件。 担保型买卖中之买卖，虽就当事人之意思看本为担保，但不具有担保物权的效力。借贷双方当事人签署的借贷合同、买卖合同构成混合合同，双方可以通过履行买卖合同，经过对房屋转让价款的清算程序，冲抵借贷合同所产生的债权，从而最终消灭作为主合同的借贷合同的债权债务关系。