基于系统动力学的养老地产PPP项目收益模拟仿真

摘要

按照国际上关于老龄化社会的定义，我国在20世纪末就已经进入老龄化社会，且老年人口数仍以每年2.3％的速度向上攀升。国家统计局发布的最新数据显示，2016年我国60岁以上老年人口已达2.31亿，占总人口的16.7%，人口老龄化程度进一步加深。与此相伴的是，以机构养老为支撑的三大养老服务体系发展滞后，存在服务条件差、资源难整合、管理效率低等现实问题。随着我国养老需求不断飙升和房地产行业进入下行周期，我国经济告别高位发展，这些盘绕着的动态变化一步步倒逼着养老地产的快速发展，囿于我国养老产业现阶段的发展困境，房企并未找到盈利模式的合适出口。
　　2016年12月23日，国务院印发《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》中提出对在养老服务领域采取政府和社会资本合作(PPP)方式的项目，可以国有建设用地使用权作价出资或者入股建设。在中国社会情境下，将政府在协助获取土地，审批、养老政策等方面的优势与开发商先进管理水平和高效率的工作模式和产品供给相结合，可以直接降低项目的土地和影子成本，提供更高的产品效率以及利益风险分配。
　　基于此，文章首先分析了养老地产和中国式 PPP的内涵，对比中国式 PPP和国际PPP的不同点及优缺点，为养老地产PPP项目的运作奠定理论基础。然后，通过讨论PPP在养老地产项目中适用性以及运作机制，为政府在运作PPP项目时的操作流程和实施计划提供参考。其次，对养老地产PPP项目收益的影响因素进行了分析，运用系统动力学方法和Vensim软件建立养老地产PPP项目收益的仿真模型。最后，结合SUNAC公司与北京 FX共同开发的紫瑞城 PPP项目案例，检验了模型的有效性，对该项目未来30年的收益进行模拟仿真，并观察紫瑞城项目后期收益的走势以及各因素的敏感性分析。
　　论文研究结果表明：中国式 PPP和国际 PPP有着本质上的区别；在养老地产 PPP项目中，租售并举模式的回款速度远超纯会员租赁模式；在租售规模比约为2:1（租售套数比）的情况下，特许会员制价格、年入住量、特许销售价格分别对净现值与特许期的有着正向和负向的敏感性，且其敏感度依次减弱；文章所建立的系统动力学仿真模型能够有效预测养老地产PPP项目的未来收益和投资回收期，并适用于其他PPP项目中；私营企业可通过观察项目的收益走势来决定合作与否，政府可通过测量各因素的敏感性来敲定最终的特许合同细节，进而为项目公司对后期运营策略的调整提供有效的决策支持。

目录

声明

第1章 绪 论

1.1研究背景

1.2研究目的和意义

1.3国内外研究综述

1.4国内外研究述评

1.5研究内容、方法、创新和技术路线

第2章 相关概念及理论

2.1养老地产相关概念界定

2.2 中国式PPP的内涵

2.3系统动力学模型

第3章 养老地产PPP项目建设可行性及运作机制

3.1我国养老产业发展现状及存在问题

3.2 PPP模式应用于养老地产的可行性分析

3.3养老地产PPP项目的运作机制分析

第4章 养老地产PPP项目收益的系统动力学模型设计

4.1项目收益框架及因素

4.2子系统的选择与建立

4.3系统流图绘制

4.4参数设置及方程建立

第5章 紫瑞城养老地产PPP项目的收益仿真应用

5.1 紫瑞城项目基本情况

5.2案例模拟仿真

5.3项目的敏感性分析

第6章 结论和展望

6.1研究结论

6.2不足与展望

参考文献

后记

攻读硕士学位期间论文发表及科研情况