房价租金比的影响因素研究——基于投机和公共服务供给差别的视角

摘要

近几年，我国各城市的房价租金比明显偏高，有关于房地产市场是否存在泡沫的讨论不绝于耳。本文以常被用作房地产泡沫测度指标的房价租金比为切入点，从住房买卖市场和住房租赁市场的差别角度对泡沫研究进行了有效补充。笔者认为住房的投机性消费需求和住房自有者与租户在公共服务享受方面的差距是导致我国各城市房价租金比普遍偏高于正常区间的重要原因;其中，投机性消费需求是更为重要的主导因素。
　　从地租理论和四象限模型来看，房价和租金之间理应存在某种可估算的比例关系。然而，由于我国房地产市场的特殊性，住房买卖市场和住房租赁市场并不符合“同属于一个成熟市场”的前提假设。我国各城市的房价租金比存在显著差异，且远远偏离合理水平。我国住房买卖市场和住房租赁市场之间的区别表现在多个方面:两个市场所处的发展阶段不同;提供的产品及附加值不同;服务的消费客群也存在差别等。
　　本文以我国部分城市及所辖县级市2008年至2012年的468个数据为样本，对房价租金比的影响因素进行了研究。第三章，笔者使用描述性统计分析的方法对房价、租金以及房价租金比的变化趋势进行了剖析;第四章，用房价租金比国际标准区间的上限值“300”和搜集的租金数据估算各城市的“合理房价”，以“合理房价”和“实际房价”为被解释变量分别构造样本，用Chow突变点检验的方法验证了我国住房买卖市场和住房租赁市场之间存在结构差异;第五章，以房价、租金及房价租金比为因变量建立系统方程模型，就自变量对上述三者的影响差异进行了深入研究。
　　本文得到了四个研究结论:第一，我国房价租金比存在一定程度上偏高于国际标准区间的现实基础，但大部分城市的偏高程度已经超过了合理水平;第二，我国住房买卖市场和住房租赁市场发展不协调，难以有效发挥互补性功能;第三，投机性消费需求抬高了房价租金比;第四，自有住房者和租户在公共服务享受方面的差别进一步加剧了我国住房市场的泡沫程度。

目录

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致谢

摘要

图目录

表目录

1 绪论

1．1 研究背景

1．1．1 实践背景

1．1．2 理论背景

1．2 研究目标和概念界定

1．2．1 研究目标

1．2．2 概念界定

1．3 研究方法和技术路线

1．3．1 研究方法

1．3．2 技术路线图

1．4 研究内容与结构安排

1．4．1 研究内容

1．4．2 论文结构

2 文献综述

2．1 理论基础

2．1．1 产权理论

2．1．2 马克思地租理论

2．1．3 迪帕斯奎尔-惠顿四象限模型

2．1．4 小结

2．2 房价租金比

2．3 房价影响因素

2．3．1 房价与住宅供给

2．3．2 房价与住宅需求

2．3．3 房价影响因素变量梳理

2．4 租金影响因素及租购差异性

2．4．1 自有住宅与租赁住宅差异化研究

2．4．2 房价构成与租金构成的差异

2．4．3 公共服务享有与住房权属的关系

2．4．4 租金影响因素变量梳理

3 房价、租金及房价租金比的描述统计分析

3．1 样本选择

3．2 数据处理

3．3 数据分析

3．3．1 房价水平

3．3．2 租金水平

3．3．3 房价租金比

4 住房买卖市场和住房租赁市场的异质性研究

4．1 模型设定

4．2 模型检验和结果分析

5 房价租金比的影响因素建模

5．1 模型设定

5．2 模型检验

5．3 结果分析

6 总结与展望

6．1 研究结论

6．1．1 我国房价租金比不合理因素居多

6．1．2 我国住房买卖市场和住房租赁市场发展不协调

6．1．3 市场投机程度抬高房价租金比

6．1．4 公共服务享受方面的差别拉高房价租金比

6．2 研究意义

6．2．1 理论意义

6．2．2 现实意义

6．3 不足与展望

参考文献

附录1

附录2

附录3

作者简历及在学期间所取得的主要科研成果