房地产评估中的涉税问题研究

摘要

近年来，随着我国经济和社会的繁荣发展，房地产行业迅速成长成为我国国民经济组成中的重要组成部分，为GDP的增长贡献了巨大的力量。房地产的价格能及时反映经济社会的发展状况，引导经济发展的走向。因此，伴随着房地产行业兴起而应运而生的房地产评估则在国民经济发展中显得尤为重要。
　　在目前的房地产评估实务中，最常用的基本评估方法有三种：市场比较法、收益法、成本法（资产基础法）。这三种评估方法是独立存在的，但是也是在相互补充，不断完善中形成了一套完整的房地产价值评估的体系。在用市场比较法和收益法对房地产进行评估时，由于这两种方法自身的特点，决定了房地产评估的评估值所发生的增减值并不需要进行税负处理，而用成本法（资产基础法）对房地产进行评估时，则需要考虑在面对资产出现增减值时是否需要进行相关的税负处理。
　　在当前的房地产评估实务中，由于被评估资产的价值类型并不统一，使得在采用成本法（资产基础法）进行评估时无法将资产的价值定义为市场价值，从而导致对资产的增减值并没有进行相关的税负处理，最终影响房地产评估的结果和评估报告的使用。这种问题在资产评估行业普遍出现，也是备受争议的一个问题。
　　随着近年来房地产价格的攀升，房地产企业和其他涉足房地产行业的企业在对其资产进行评估时增值较大，由此产生的相关税负是否进行处理以及如何处理，都会直接影响评估的结果。为了解决这一问题，本文在总结概括国内外房地产评估研究的发展历程和相关研究成果，以及简要介绍房地产评估相关概念，包括房地产评估中的价值类型和房地产评估的基本评估方法的基础上，结合增值税和所得税在房地产评估中的表现，分别总结分析了三类房地产在评估时的税负问题和处理办法，并根据当前我国房地产评估现状和房地产评估实务中的经验总结，论述了房地产评估中存在的涉税问题，如房地产增值带来的税收问题，以及房地产开发企业股权转让的税务问题。然后通过两个评估实务中常常出现的案例，对之前提出的房地产评估中的涉税问题进行了举证，并探讨解决问题的办法。最后根据以上的研究得出结论，并提出解决涉税房地产评估中存在的问题的完善对策，对房地产评估中涉税问题的处理办法在未来房地产评估实务中的应用进行了展望。

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1 绪论

1.1 研究背景与意义

1.1.1 研究背景

1.1.2 研究意义

1.2 研究综述

1.2.1 国外研究发展综述

1.2.2 国内研究发展综述

1.3 研究内容及方法

1.3.1 研究内容

1.3.2 研究方法

1.4 论文创新与不足

2 房地产评估概述

2.1 房地产评估的基本概念和特点

2.2 房地产评估中的价值类型

2.2.1 价值类型概述

2.2.2 价值类型分类

2.3 房地产评估基本方法概述

2.3.1 市场比较法

2.3.2 收益法

2.3.3 成本法

3 房地产评估中的涉税问题

3.1 土地增值税和企业所得税在房地产评估中的表现

3.1.1 土地增值税在房地产评估中的表现

3.1.2 企业所得税在房地产评估中的表现

3.2 三类房地产评估的税负问题与处理

3.2.1 投资性房地产评估的税负问题与处理

3.2.2 固定资产评估的税负问题与处理

3.2.3 房地产开发项目评估的税负问题与处理

3.3 房地产增值带来的税收问题

3.4 房地产开发企业股权转让的税务问题

4 房地产评估中涉税问题处理的案例分析

4.1 考虑企业所得税、土地增值税因素的实例分析

4.2 房地产开发项目股权转让评估定价案例分析

5 涉税房地产评估的完善对策和合理性分析

5.1 涉税房地产评估的完善对策

5.1.1 价值类型的选择与使用

5.1.2 增减值税负处理的统一

5.2 完善的合理性

6 总结

致谢

参考文献