我国房地产税税基评估理论与方法研究

摘要

我国在2011年2月28日实施了沪渝两地的房产税试点；2014年12月22日公布了《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日开始实施；房地产税不断出现在党的十六届三中全会、十八届三中全会等党的工作会议中。这些都在为房产税开征做铺垫。随着房产税改革的不断深入，将会出台更多的相关法律法规，为房产税从立法层面做好法律保障。而且，国际上大多数国家都拥有房地产税征收的或长或短的历史，我国开征房产税也势在必行。房产税征收主要针对保有环节，而保有环节的房地产不存在现时的交易价格，所以合理地确定房地产税税基是从价征收房地产税的重要环节。房地产税税基需要专业评估加以确定，如何在短时间内高效率地确定庞大数量的房地产价值迫在眉睫。 论文先是从不同方面梳理文献，归纳总结了国内外研究，然后分析我国目前房地产税制的现状，对国际上若干典型国家的房地产税征收与税基确定方法进行比较分析，并结合沪渝两地的试点状况，提出税基评估体系对我国房产税全国推广的基础作用。通过分析房地产价值的影响因素，提取税基评估指标体系，分别是区域性评估指标和个体性评估指标。在评估指标体系的基础上，提出结合基准地价思想的以基准地价为基础的指标评估方法作为住宅类房地产税税基批量评估方法，该方法是将课税范围内的住房类房地产根据外部性区域分类，然后确定每一类房地产的基准房价，最后根据内部性个体指标调整基准房价的到最终评估价值。在实际应用中，以天津市某个具体普通住宅房地产作为典型案例对以基准地价法为基础的指标比较方法的应用进行具体说明。最后对本文研究结果进行总结，指出论文的不足与有待改进的地方。

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第一章 绪 论

1.1 研究的背景与意义

1.2文献综述

1.3 研究思路及方法

1.4 主要研究内容及创新点

第二章 房地产税的起源与发展现状分析

2.1 房地产税的涵义

2.2 房地产税的起源

2.3 典型国家房地产税的课税现状

第三章 我国开征房地产税的起步、试点及推广情况

3.1 我国开征房地产税的起步情况

3.2 我国房产税开征试点城市及办法

3.3 我国房产税推广基础及政策

3.4 我国房产税征收思路

第四章 房地产税税基评估理论与评估方法

4.1 房地产税税基评估的相关理论

4.2 房地产税税基评估基本要素

第五章 住房类房地产的税基评估指标分析及体系构建

5.1 住房类房地产的特性

5.2 住房类房地产的税基评估指标

5.3 住房类房地产的税基评估指标体系

第六章 住房类房地产的税基评估方法及模型

6.1 住房类房地产的税基评估方法

6.2 基于基准地价法的指标比较方法

第七章 典型案例应用分析

7.1 小区基本勘察情况

7.2 待估对象

7.3 基准物业设立

7.4 评估基准房价

7.5 调整系数确定

7.6评估价值确定

第八章 结论与展望

8.1 结论

8.2 展望

参考文献

致谢