基于共有建筑面积分摊的城市综合体功能区划分方法研究

摘要

建筑面积由套内使用面积与共有建筑面积两部分所组成。由于我国的现实国情，在房产交易与登记过程中把建筑面积作为计价或确权的依据。功能区划分是城市综合体共有建筑面积分摊的重要一环，可以说功能区如何划分直接影响到了城市综合体中最后每套（户）所分摊共有面积的多少，其结果直接关系到了最后交易中每平方米不动产的价格。
　　城市综合体内部结构复杂、用途多样、体量庞大、建筑设计各异，增加了城市综合体中功能区划分的复杂性。因此，探索出一套科学合理的城市综合功能区划分方法具有很强的现实意义。本文基于共有共用建筑面积分摊的视角下，对城市综合体功能区划分的相关概念、城市综合体功能区的划分依据、城市综合体功能区划分方法并结合相关的案例进行了探讨。
　　第一部分介绍了共有共用面积视角下城市综合体功能区的相关概念。功能区在不同的学科背景下有着不同的内涵，本文居于共有面积视角下，借鉴其他学科对于功能区的定义，创新性的对共有面积视角下城市综合体功能区的内涵与特特进行了梳理。认为城市综合体功能区具有如下特征：服务于共有共用面积的分摊、是人为划分的一个虚拟范围、具有一定的层级、划分需要遵循一定的科学方法、内部具有相似性。
　　第二部分介绍了共有面积视角下城市综合体功能区的划分依据。城市综合体的规模庞大、结构复杂增加了功能区划分的难度。本文从众多划分依据中归纳总结出用途与服务范围两个起决定性的划分依据，并对这两个依据进行了系统性的分析，对其它依据进行了简要分析。
　　第三部分介绍了共有面积视角下城市综合体功能区的划分方法。本部分对传统的功能区划分方法进行了简要的叙述，并在第二部分划分依据的基础上，抽象总结出了用途为辅、共有面积服务范围为主的城市综合体功能区划分方法。
　　第四部分以某市城市综合体为案例，对本文提出的用途为辅、共有面积服务范围为主的城市综合体功能区划分方法进行了实践上的检验。证明了本方法是科学合理的，能够对实践中功能区的划分进行有益的指导。

目录

声明

1 绪论

1.1 研究背景及意义

1.2 研究现状

1.3 研究目标和研究内容

1.4 研究方法和技术路线

1.5 本文特色及创新之处

2功能区划分的理论基础

2.1 关联理论

2.2 外部性理论

2.3类比推理理论

3 功能区划分的相关概念

3.1共有建筑面积分摊

3.2城市综合体功能区

4 功能区划分的依据

4.1 用途

4.2 服务范围

4.3 补充依据

5 功能区划分的方法

5.1 垂直与水平相结合的功能区划分法

5.2 用途为辅、服务范围为主的功能区划分法

5.3 两种方法比较

6 案例

6.1 项目描述

6.2 划分方法

6.3 上机试算

结论

参考文献

附录

致谢

在读期间公开发表论文（著）及科研情况