房价波动和非理性行为研究——以杭州房地产市场为例

摘要

自1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度加快住房建设的通知》以来，我国房地产市场发展非常迅速，房价出现了大幅波动，而关于房价的话题也为众多学者所关注。然而以“理性假设”为前提的经济学研究在解释房价短期内的大幅波动时往往会遇到很多困难，究其根源，在于房地产市场存在着信息不对称和信息不完全现象，也在于各市场主体地位的不平等和对信息处理的能力差异。因此，一些学者提出了“非理性繁荣”概念，认为房产市场存在非理性。 针对这个问题，本文以杭州房地产市场为例，试图引入行为经济学理论并结合经典经济学相关论述，从市场行为的非理性视角来研究房价波动的动因，主要包括以下几个方面： 首先，本文通过多种途径收集了大量数据来说明杭州房地产市场的供需现状和房价波动现状，得出房地产市场呈现出非理性特征的事实，比如：价格在短期内大幅度的上涨随后又迅速回落；投资额波动幅度很大；土地市场成交额只是和当期的房产成交呈显著正相关，房地产开发商的投资行为没有体现预期等。 其次，本文通过模型和实证，论证了房地产市场供求关系中存在着非理性，并进一步说明了房产市场土地政策和金融支持也存在着非理性。比如：政府存在较为明显的抬高房价的冲动；真实利率和汇率政策对高房价起到了助推作用。 再次，本文在论证房地产市场普遍存在非理性的基础上，探讨非理性对房价波动的作用机制，提出了一个较为完整的分析框架；说明了个体非理性、群体非理性和非理性抑制机制三个方面共同形成的反馈作用机制有可能导致房地产价格的大幅度波动：锚定效应和过度自信等心理使得个体非理性得以产生，并通过羊群效应得到传递，在套利机制和财富约束等非理性抑制机制失效的情况下非理性将得以反馈增强。 最后，本文通过总结对消费者(投资者)以及政府提出一些政策建议，建议投资者和政府都能够建立一种非理性的预期，以应对房价的大幅波动。

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文摘

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致谢

1绪论

1.1研究问题的提出

1.2研究文献的回顾

1.3研究思路和方法

1.4研究创新与难点

2杭州房地产市场的现状分析

2.1杭州房地产市场的供需现状

2.2杭州房地产价格波动的现状

2.3杭州房产市场的非理性特征

3房地产市场中供求关系非理性的研究

3.1理论框架

3.2基于消费品标准的市场供求实证研究

3.3基于投资品标准的市场供求实证研究

4房地产市场中政府行为非理性的研究

4.1理论框架

4.2房地产市场中土地政策非理性的实证

4.3房地产市场中金融支持非理性的实证

5非理性对房价波动的作用机制研究

5.1理论框架

5.2个体非理性行为对房价波动的影响

5.2.1个体非理性行为理论分析

5.2.2个体非理性行为实例举证

5.3群体非理性行为对房价波动的影响

5.3.1群体非理性行为理论分析

5.3.2群体非理性行为模型应用

5.4非理性行为抑制机制对房价波动的影响

5.4.1内生的抑制机制：非有效的市场和有限的套利行为

5.4.2外生的抑制机制：反方向的外部冲击和财富约束

6基本结论和政策建议

6.1本文的基本结论

6.2本文的政策建议

参考文献

附录

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