城市住宅保有选择影响因素研究——基于杭州的实证分析

摘要

二十世纪六十年代以来，随着国外房地产市场的发展，学者们认识到研究住宅保有选择的必要性，八十年代以后此类研究趋于广泛和深入，为本文提供了丰富的理论基础。但由于国内外市场的差异，这些成果难以直接应用于我国。我国房地产市场虽起步较晚，但住房改革之后发展迅速，居民住宅保有选择的问题也随着市场的发展凸现出来。而多数针对我国城市进行的研究，却由于时间相对较早，所得结论在市场快速发展变化后已难以适用。因此，在理论和实践上都需要重新对该问题进行研究。 本文在详细归纳学者研究结论的基础上，结合我国的实际情况及访谈结果，初步确定了影响城市居民的住宅租买、投资行为的主要因子。研究过程中，共完成475份有效调查问卷。此外，本研究还利用了浙江大学房地产研究中心2003年对杭州居民住宅状况调查的553份问卷。本文首先采用SPSS11.5中二元Logit模型分别分析出两年的住宅保有选择影响因素，并对所得结果进行对比；其次应用单因素方差分析，探讨两年中居民住宅消费和投资行为的变化趋势。 本研究的主要结论和创新点主要集中在两个方面：第一，构建出当前居民住宅租买选择和投资选择的影响因素体系。并通过两年的对比分析得出影响因素的变化趋势。对租买选择影响因素的研究结果表明，居民性别、年龄、家庭收入、家庭人口数等始终是重要影响因素，而居民户口和工作地域的束缚减小。对投资选择影响因素的研究结果除表明家庭经济状况对住宅投资影响重大外，还表明了住宅投资者中外地投资客显著居多这一事实。同时，我国原有住房制度也间接促进了居民投资行为的发生，具有房改房和继承住宅的居民有较高的投资倾向。此外，不同投资行为的居民在年龄、家庭人口数和婚姻状况等特征上也具有显著的差异。第二，对两年样本的统计分析表明，2003年持有一套自有住宅的居民所占比例显著高于2005年，而2005年住宅投资的比例及平均投资数目均显著高于2003年。这一结果从某种程度上反映出两年中房地产市场的发展可能造成了杭州居民的住宅持有量的两极分化。虽然2005年宏观调控抑制了新投资者的增加，但对于已发生的投资行为影响较弱，多数投资者继续持有投资住宅。 本研究能对相关部门和企业了解居民住宅行为的影响因素，制定相关政策提供依据。本文还仍存在较多不足，未来的研究可以增加有效样本的数量，优化各类样本间的比例，还可以进一步完善变量的选择及量化方法，或采用其他研究方法进行研究。

目录

文摘

英文文摘

论文说明：图表目录

1绪论

2住宅保有选择影响因素国内外研究现状

3全国和杭州房地产市场发展与住宅保有状况

4变量选择与模型设计

5住宅保有选择影响因素实证分析

5.1 2003年、2005年样本比较

5.2自变量间相关性检验

5.3住宅租买选择影响因素

5.4住宅投资选择影响因素

5.5 2003年、2005年住宅投资行为比较

5.6本章小结

6结论与展望

参考文献

附录1访谈提纲

附录2调查问卷

致谢