中国城市住房价格与住房租金的影响因素及相互关系研究

摘要

我国城市住房市场在快速城市化和转轨市场化的双重力量共同推动下得以繁荣发展,成为进一步推动经济增长和社会进步的重要平台。然而,我国城市住房价格与住房租金之间却出现关系偏离的现象,严重影响到我国住房市场的持续稳健发展,受到许多理论研究者的密切关注。已有的国内研究多从解释我国城市住房买卖市场与住房租赁市场之间的失衡来解释住房价格与住房租金之间的偏离现象,并未能够很好地把握与解决问题。为此,本研究提出从“因素观”视角来解释我国城市住房价格与住房租金之间关系偏离的问题,认为正是由于我国城市住房价格与住房租金的关键影响因素基本上截然不同,导致在同一制度环境下住房价格和住房租金会出现明显不同的变化趋势,甚至出现两者相互背离的特殊现象。
　　 本研究在对我国城市住房价格和住房租金关系偏离的问题进行充分论述的基础上,大量研读关于城市住房价格和住房租金影响因素及其相互关系的国内外已有文献,并按照其对城市住房市场认识的不断深化、对实证研究方法应用的不断完善的过程,从“单一市场”、“双重市场”与“整体市场”三个方面对已有文献进行梳理与归纳,为本文后续研究奠定良好的理论与工具基础。同时,为了更好地使理论与实际相结合,本研究对我国城市住房市场进行深入剖析,提炼总结住房买卖市场与住房租赁市场的各自特点,并对两个细分市场之间“服务对象不一致、发展速度不一致、显化价值不一致”的双重结构特征进行归纳分析,为本文后续研究奠定扎实的环境与制度基础。
　　 基于上述理论与现实背景充分准备的基础上,本文从“因素观”视角来研究我国城市住房价格与住房租金问题,试图回答两大问题:第一,我国城市住房价格与住房租金各自的关键影响因素分别是什么?第二,我国城市住房价格与住房租金之间关系在短期上与长期上具体如何表现?本文共安排四章实证研究分别对此进行回答,均采用2003—2008年全国35个大中城市的面板数据。关于第一个问题,论文第四章与第五章均利用STATA10.0软件,对该数据进行面板数据固定效应模型分析处理,分别识别出我国城市住房价格和住房租金的关键影响因素。关于第二个问题,论文第六章和第七章均利用Eviews6.0软件来实证我国城市住房价格与住房租金的短期与长期关系；其中,第六章顺次进行单位根检验、协整检验以及误差修正模型分析,实证研究两者的短期关系表现；第七章则对住房价格与住房租金的联立方程模型进行两阶段最小二乘法回归分析,解决被解释变量间的内生性,实证研究两者的长期关系表现。
　　 通过系统的理论分析与实证研究,本文主要得出以下四个研究结论:
　　 第一,我国城市住房价格和住房租金的关键影响因素差异十分明显。住房价格的关键影响因素既有需求类因素又有供给类因素,其中属于需求类因素的有住房租金、住宅价格增长率、人口自然增长率、人均地区生产总值、建成区绿化率、就业率6个因素；属于供给类因素的有土地价格、房屋竣工成本、住宅完成投资额、住宅竣工面积、土地购置面积5个因素。而影响住房租金的关键因素则以需求类因素为主,分别是住房价格、住房价格增长率、固定资产投资额、非户籍人口比重、在岗职工平均工资、人均GDP、第三产业占GDP比重和规模以上工业企业数量等8个因素。住房价格和住房租金共同的关键影响因素只有住房价格增长预期和人均地区生产总值。由于住房价格和住房租金各自的关键影响因素差异悬殊,导致两者在相同时空中对共同环境表现出不同的反应。尤其是在中国这种特殊的制度环境下,住房价格增长期望等因素产生非正常的显著作用,造成我国城市住房价格脱离了住房租金资本化的基本价值而大幅高涨。
　　 第二,在短期上,我国城市住房价格和住房租金相互影响、互为因果。在双重市场理论分析框架中,将住房价格和住房租金视为相互的外生影响因素进行实证分析,发现我国城市住房价格和住房租金的短期相互关系具有对称性,即住房价格变化是住房租金变化的短期因为,住房租金变化也是住房价格变化的短期原因。具体而言,影响住房价格的短期因为是上年的住房价格和同年的住房租金；影响住房租金的短期因为是上年的住房租金、前二年至同年的住房价格。这个关于住房价格和住房租金短期上相互影响的结论与现实中的观察比较符合,即在短期内我国城市住房价格和住房租金相互作用,但两者所受到的力量来源并不相同,各自产生不同的波动趋势,从而导致在短期上两者之间的涨幅和大小差异甚大。
　　 第三,在长期上,我国城市住房价格显著影响住房租金,但住房租金却无法显著影响住房价格。在整体市场理论分析框架下,将住房价格和住房租金视为相互的内生影响因素进行实证分析,发现我国城市住房价格和住房租金之间的长期相互关系具有单向性。具体而言,住房价格每上升1元／平方米,则每月的住房租金就会相应地上升0.0017元／平方米,该长期影响关系通过了显著性统计检验,即住房价格是住房租金的显著性长期因为；每月的住房租金每上升1元／平方米,则住房价格就会相应地上升28.41元／平方米,该长期影响关系却没有通过显著性统计检验,即住房租金不是住房价格的显著性长期因为。这个关于住房价格和住房租金长期上单向影响关系的结论也与现实中的观察比较吻合,即在长期上我国城市住房价格逐渐脱离住房租金资本化的基本价值,导致房价收入比与房价房租比都显著地超过了国际经验值。
　　 第四,我国城市住房价格和住房租金相互偏离的特殊现象背后有更深层的体制因为。其可能的因为在于现阶段我国社会财富不断增加,引发城市居民投资性需求急剧增多,与此同时我国当前金融体系尚未健全,因而导致社会资金过度集中于住房买卖市场。因此,本文提出两个引导我国城市住房价格和住房租金协调发展的可行对策:一方面,尽快开拓我国个人投资渠道、进一步完善金融市场体系；另一方面,进一步协调我国城市住房买卖市场与住房租赁市场之间的平稳发展。
　　 与国内已有的研究成果相比,本文学术价值和创新点主要体现在四个方面:
　　 第一,“因素观”视角的提出及已有研究视角的比较,有助于提高研究者对我国城市住房价格和住房租金问题的深层认识与实证分析。已有的国内研究多从解释住房买卖市场与住房租赁市场之间的失衡,来间接解释住房价格与住房租金之间的关系偏离问题,本文将其分别归纳为体制观、区隔观、政策观、文化观、投机观等。本文则从“因素观”视角出发,以探索住房价格与住房租金的各自关键影响因素,来进一步分析住房价格与住房租金之间的关系问题,可以促进该领域研究从“市场间接解释价格问题”向“因素直接解释价格问题”上深化。同时,对国内外已有文献按照“单一市场”、“双重市场”、“整体市场”三个方面的梳理与归纳,有助于该领域后续研究不断完善对理论基础的把握和研究工具的应用。对我国城市住房市场的发展背景与市场特征的刻画分析,为国内该领域的后续研究走向“本土化”奠定了扎实的背景基础。
　　 第二,利用面板数据固定效应模型分别对我国城市住房价格和住房租金的关键影响因素进行实证分析,不仅强化了对住房价格影响因素识别的理论研究,也填补了我国缺乏对住房租金影响因素实证研究的理论空白。当前国内学者对城市住房价格影响因素开展的实证研究较多,但研究结论尚存在较多争议；与此同时,对城市住房租金影响因素开展的实证研究尚十分稀少,其重要因为是缺乏城市层面的住房租金数据资料。本论文通过住房租金数据抽样,结合相关统计资料,获取2003—2008年全国35个大中城市的面板数据,并利用面板回归模型对我国城市住房价格和住房租金的重要影响因素进行实证分析,在研究方法上有较大创新,而且是国内首次通过实证研究识别出我国住房租金的城市层面影响因素。
　　 第三,首次通过面板单位根检验、面板协整与面板误差修正模型分析,从城市层面掌握了我国住房价格和住房租金的短期关系。国内已有研究一般是采用全国住房价格指数的时间序列数据来研究住房价格与住房租金之间的短期关系,得出的研究结论差异甚大。应用全国价格指数进行实证研究存在两方面不足,一是全国综合数据无法很好地反映出不同城市的较大差异性,二是国内的现有价格指数无法很好地代替价格水平数据来反映住房价格和住房租金的真正表现。本研究创新地利用城市面板数据,从城市层面实证我国住房价格和住房租金的短期关系,使国内理论研究对该现实问题有了更深入的了解,而且也推进该领域理论研究从全国层面深化到了城市层面。
　　 第四,首次通过构建城市住房价格和住房租金的联立方程模型,解决住房价格和住房租金的“内生性”,从城市层面实证了我国住房价格与住房租金的长期关系。国内已有的关于住房价格与住房租金之间长期关系的实证研究,都将两者视为相互的外生影响因素,造成了对两者因果关系的争论不休。本研究通过分析我国城市住房买卖市场与住房租赁市场的联动分析框架,应用2003—2008年全国35个大中城市的面板数据,构建我国城市住房价格和住房租金的联立方程模型,利用两阶段最小二乘法解决方程估计的内生性问题,准确掌握住房价格与住房租金之间的长期关系,并对两者的相互影响程度进行了量化。这使国内理论研究对该现实问题有了更深入的掌握,而且也促进该领域实证研究由“外生性”走向“内生性”。

目录

文摘

英文文摘

致谢

图目录

表目录

1 绪论

1.1 研究背景与问题提出

1.1.1 现实背景

1.1.2 理论背景

1.1.3 问题提出

1.2 研究目标与概念界定

1.2.1 已有研究

1.2.2 研究目标

1.2.3 概念界定

1.3 研究方法与技术路线

1.3.1 研究方法

1.3.2 资料来源

1.3.3 技术路线

1.4 研究内容与章节安排

1.4.1 研究内容

1.4.2 章节安排

2 城市住房价格与住房租金理论研究的回顾与述评

2.1 城市住房价格与住房租金理论研究的演进

2.1.1 单一市场理论

2.1.2 双重市场理论

2.1.3 整体市场理论

2.2 单一市场理论中住房价格与住房租金的研究述评

2.2.1 单一市场理论的基本研究模型

2.2.2 传统房价房租现值模型的应用与争论

2.3 双重市场理论中住房价格与住房租金的研究述评

2.3.1 双重市场理论的基本研究模型

2.3.2 住房价格和住房租金影响因素的研究

2.3.3 住房价格和住房租金相互关系的研究

2.4 整体市场理论中住房价格与住房租金的研究述评

2.4.1 整体市场理论的基本研究模型

2.4.2 住房价格和住房租金影响因素及相互关系的研究

2.5 已有研究的不足与启示

2.5.1 已有研究小结

2.5.2 有待改进之处

2.5.3 对本文的启示

3 中国城市住房买卖市场与住房租赁市场的发展与现状

3.1 我国住宅产业发展的历史背景

3.1.1 快速城市化为住宅产业打开广阔的发展空间

3.1.2 转轨市场化为住宅产业提供难得的历史机会

3.1.3 城乡二元化依然存在引致城市居民分化明显

3.1.4 社会财富不断增加引发居民投资性需求增多

3.1.5 金融体系尚未健全导致资金过度集中于楼市

3.2 城市住房买卖市场的发育现状与房价问题

3.2.1 住房买卖市场的发展过程

3.2.2 住房买卖市场的供需双方

3.2.3 城市住房价格的简单描述

3.2.4 房价收入比的计算与分析

3.2.5 住房买卖市场的主要特点

3.3 城市住房租赁市场的发育现状与房租问题

3.3.1 住房租赁市场的发展过程

3.3.2 住房租赁市场的供需双方

3.3.3 城市住房租金的简单描述

3.3.4 房租收入比的计算与分析

3.3.5 住房租赁市场的主要特点

3.4 我国城市住房市场双重结构特征已然明显

3.4.1 两个细分市场的服务对象不一致

3.4.2 两个细分市场的发展速度不一致

3.4.3 两个细分市场的价值显化不一致

3.5 本章小结

4 中国城市住房价格水平的关键影响因素研究

4.1 引言

4.2 住房买卖供给需求函数模型的构建

4.2.1 理论模型

4.2.2 变量选择

4.3 数据来源与预分析

4.3.1 样本选取

4.3.2 数据来源

4.4 实证分析

4.4.1 数据平稳性检验

4.4.2 面板数据模型的选择

4.4.3 首次回归分析

4.4.4 逐步回归分析

4.4.5 最终回归分析

4.5 结论与启示

4.5.1 实证结论

4.5.2 研究启示

5 中国城市住房租金水平的关键影响因素研究

5.1 引言

5.2 住房租赁供给需求函数模型的构建

5.2.1 理论模型

5.2.2 变量选择

5.3 数据来源与预分析

5.3.1 样本选取

5.3.2 数据来源

5.3.3 变量总结

5.4 实证分析

5.4.1 面板数据模型的选择

5.4.2 首次回归分析

5.4.3 逐步回归分析

5.4.4 最终回归分析

5.5 结论与启示

5.5.1 实证结论

5.5.2 研究启示

6 中国城市住房价格与住房租金的短期关系研究

6.1 短期关系研究的基本原理

6.1.1 双重市场理论分析

6.1.2 已有研究简要回顾

6.1.3 本章基本研究思路

6.2 数据来源与描述性分析

6.2.1 数据的来源

6.2.2 描述性分析

6.3 实证检验与结果分析

6.3.1 单位根检验

6.3.2 协整关系检验

6.3.3 误差修正模型估计

6.4 结论与启示

7 中国城市住房价格与住房租金的长期关系研究

7.1 长期关系研究的基本原理

7.1.1 整体市场理论的分析

7.1.2 内生因素与外生因素的划分

7.1.3 联立方程模型的构建

7.2 数据选取与实证模型

7.2.1 数据样本选取

7.2.2 实证模型

7.2.3 模型的识别

7.3 实证检验与结果分析

7.3.1 住房价格方程的估计过程

7.3.2 住房租金方程的估计过程

7.3.3 联立方程模型的估计结果

7.3.4 联立方程模型的检验

7.4 结论与启示

8 研究结论与后续展望

8.1 研究的主要结论

8.2 研究的主要意义

8.3 研究存在的不足

8.4 后续研究的展望

参考文献

作者简历及在学期间所取得的主要科研成果